2010联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议163P.ppt

联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议 谨呈：联东集团 情况说明 企业目标 在“城市南进，产业北移”战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在南部，传统产业比重依然较高 项目区位：位于老城区边缘地带，紧邻区政府，具备一定的区位优势，目前不属于城市发展的主导方向 项目交通：项目为高架及快速路所环绕，目前项目进入主要依赖凤宾路；未来轨道交通一号线、四号线均有临近站点，将进一步拉近与市区的距离 项目规模与内部现状：项目目前确定为850亩，可建设用约在600亩左右，地块平整，现状主要是物流以及中小型制造加工企业 项目限制性条件 项目SWOT小结 立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ 1、如果走纯产业园的发展路径，面临的是来自无锡市各大产业园区的直接竞争 2、无锡市先进产业转移以及培育已在别的区域形成产业集聚或已有规划布局，项目难以找到差异化机会点；且片区本身面临产业断层的危险 立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ 立足于优势、劣势、机遇、挑战，项目有哪些可能的发展方向？ 办公客户与产品定位思路 客户调研与有效访谈数量 类似区位、类似项目的客群来源与行业分布 无锡现有办公购买客群概况 办公市场自用客户——来源：目前以无锡本地为主，其次是外部产业转移带来的相关办事处或分部等相关客群，江阴、宜兴等企业客户极少 办公市场自用客户——区位分布全景图 办公市场自用客户——分行业办公现状 办公市场自用客户——选址需求 办公物业投资客户 办公物业投资客户 办公物业投资客户 本项目客群定位 维度一：项目产业适配分析——产业基础盘点 产业基础盘点 产业初步筛选 从产业本身发展情况、无锡竞争态势、产业选址与项目匹配性，确立八大筛选标准，结合产品本身特征以及客户访谈，进行分项打分 生物医药与项目拟合度分析：医药研发（特别是外包），未来发展具有良好前景，目前无锡以马山为主要发展园区，尚处在开发初期，项目本身无产业基础，但未来可通过打造完善区位、交通、政策优势，从而吸引相关行业企业 电子信息与项目拟合度分析：电子信息产业受经济危机影响目前处于低位调整阶段，发展前景不甚明朗，且在无锡有新区、宜兴、锡山、江阴均有较为成型的产业集聚，难以作为本项目主导方向 创意设计与项目拟合度分析：适配度较高，未来该片区重点发展的主导产业之一。依托无锡市良好的产业基础，同时差异化无锡（国家）工业设计园等成熟园区的优势产业，最终锁定IC设计、自动化设计、平面广告设计、市政建筑设计等细分产业作为本项目的目标产业 金融前台与项目拟合度分析：金融前台业务在无锡处于初级发展阶段，企业购买实力雄厚，但企业基数小，并已在中央商务区以及新区形成一定产业集聚，因此应作为项目的伺机引导的客户 金融中后台与项目拟合度分析：在无锡属于朝阳产业，金融中后台企业落户无锡寥寥无几，且必须辅以优惠的扶持政策，由于基本不属于利润中心，难以产生税收，且政策需免租金，从项目运营角度难以做到 物流与项目拟合度分析：定位于区域性商贸物流中心，物流企业购买实力强，企业基数大，但与仓储依附度很高，大面积仓储无法充分利用土地资源，同时将会对周边环境会造成影响，物流产业并非本项目主导产业 纺织服装与项目拟合度分析：无锡六大支柱产业之一，产业优势明显，大型企业购买实力强，可重点关注产业链前后端研发、设计、销售、展示类客户 贸易与项目拟合度分析：二产与民营经济的主导地位催生了大批贸易类企业，大型购买实力雄厚，特别是工贸结合型企业，构成了无锡现有总部基地产品的主力客群之一；纯贸易类企业构成了纯办公产品的主力客群之一 软件外包与项目拟合度分析：经过历年政府的大力扶持，现该类企业基数大，但企业多数在软件园内办公，并享受政府提供优厚的扶持政策，多为免租金、免税收，外迁至普通写字楼内办公可能性不大；且从项目经营的角度看不应成为主力客户 根据综合评分初步得到项目产业发展的大方向 维度一：基于产业选择下的客户定位 维度二：周边地缘客户分析：北塘区传统优势产业为化工、纺织服装、仪器仪表、医药制造等，基础较为薄弱，而随着无锡“城市南进、产业北移”的发展思路，北塘区已迁出约40多家工业企业，面临产业断层的危险 前后两次调研总共访谈了近10多家北塘企业，其中有效访谈6家北塘企业：地缘客户有较强意愿留在本区域，对于总价敏感，且购买力相对有限，是项目先导客群之一，但难成为主导客户 维度三：投资客户 三大维度下客户定位小结（1） 三大维度下客户定位小结（2） 三大维度下客户定位小结（3） 代表性购买客户特征与敏感点描述 代表性客户特征与敏感点描述 代表性购买客户特征与敏感点描述 代表性购买客户特征与敏感点描述 代表性购买客户特征与敏感点描述 代表性客户特征与敏