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长寿城中城项目营销部培训资料(7-8月份) 内训 商业地产相关知识培训 1、商业地产按行业分类： A、零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市等） B、娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） C、餐饮功能商业地产（酒楼、中西餐、快餐小吃、冷饮等） D、健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容、SPA） E、专业商业地产（批发城、商贸城、如义乌小商品市场） F、居住及办工商业地产（写字楼、公寓、产权式酒店） 商业地产相关知识培训 2、商圈的划分： A、主商圈（以大型购物中心为中心辐射范围在1.5公里以内的） B、次商圈（以大型购物中心为中心辐射范围在1.5公里至3公里之间） C、边缘商圈（以大型购物中心为中心辐射范围在3公里以外的） 商业地产相关知识培训 3、商业物业的价格定价依据： A、成本法 销售价格=开发成本+目标利润 但此价格在定价时只做参考，销售价格的最终确定还需要符合物业的地段及市场需求和租金水平。 B、市场法 同区域商铺价格平均水平+项目硬件+类同物业的销售价格 以平均租金水平为原则再根据铺位的楼层及位置不同进行调整定价。 C、租金反推法 采用国际通用的12年投资回报年限 年租金*12=售价 商业地产相关知识培训 4、商业地产物业形态的分类及投资不同之处： A、商铺 投资回报率高但风险大 B、临街门面 投资回报率低无风险 C、写字楼酒店式公寓 以上二者之间风险小 商业地产相关知识培训 5、商业地产在租、售之间的选择 商业地产相关知识培训 6、物业形态的定位和布局： 根据人们的消费习惯和商家的经营范围及商家的承租能力进行物业形态定位 例如：一楼人流量较大，租金较高，消费方便可选择经营范围不大，利润高的商家（如珠宝、化妆品、名表、名包等奢饰品） 五楼出入不方便，租金较低可选择电影院、健身会所、SPA等 商业地产相关知识培训 7、商业地产投资的三要素： A、地段 中国首富李嘉诚曾说过一句话：”投资地产除了地段还是地段”由此可见地段的重要性，一个好的地段决定投资物业的保值增值。决定了投资的回报率。 B、回报 既然是投资肯定要有所回报，对于投资商业地产的回报是有形回报和无形回报的相结合，有形回报指的是收取租金所赚取的回报，无形回报是指物业保值增值的部分。投资眼光决定您无形回报的大小。 C、安全性 投资安全性是客户在投资时最重要的因素之一，在商业投资中商铺是投资风险最大的。结合本项目的情况，给客户讲述开发商实力及本项目的商业定位及商业规划，周边的一个发展，强调地段和回报，介绍已引进知名商家的名称。 礼仪培训 礼仪培训 品味： 礼仪培训 品味： 礼仪培训 品味： 礼仪培训 品味： 礼仪培训 品味： 礼仪培训 礼仪培训 品味： 礼仪培训 礼仪培训 礼仪培训 礼仪培训 礼仪培训 如果是坐着，尽可能起身接受对方递来的名片； 辈份较低者，率先以右手递出个人的名片； 到别处拜访时，经上司介绍后，再递出名片； 接受名片时，应以双手去接，并确定其姓名和职务； 接受名片后，不宜随手置于桌上； 经常检查名片夹，不可递出污旧或皱折的名片； 名片夹或皮夹置于西装内袋，避免由裤子后方的口袋掏出； 尽量避免在对方的名片上书写不相关的东西； 不要无意识地玩弄对方的名片； 上司在时不要先递交名片，要等上司递上名片后才能递上自己的。 心态培训 心态培训 心态培训 心态培训 心态培训 心态培训 心态培训 目标管理和时间管理 目标管理和时间管理 目标管理和时间管理 目标管理和时间管理 工作与娱乐分离原则 工作任务先后顺序安排原则 高效率工作，不打疲劳战 忧患意识 商业地产客户的扩展方式与技巧 商业地产客户的扩展方式与技巧 商业地产客户的扩展方式与技巧 商业地产客户的扩展方式与技巧 商业地产客户的扩展方式与技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 电话营销技巧 技巧培训 技巧培训 技巧培训 技巧培训 技巧培训 技巧培训 技巧培训 价值技巧 技巧培训 安全性高：储蓄在在所有投资品种中最安全的。特别是存款机构是国营银行，基本上是以国家的信誉作担保，几乎没有违约风险。所谓违约风险就是不能到期兑付的风险。 变现性好：所有储蓄基本上都是可以立即变现的，包括定期存款。虽然定期存款提前支取会损失掉部分利息收入，但不影响其变现能力。所以我们可以把储蓄