南通cbd项目地块价值研究及定位解析.ppt

南通CBD项目推介 本报告内容 南通是苏北经济的领头羊城市定位为上海都市圈副中心城市 城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈； 经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位； 城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市 南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段 CBD的定义 CBD的特征 项目处于政府定义中的新城区核心区——规划较其他区域有显著的差异化优势 区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑； 特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化； 产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。 CBD意象 CBD启动征兆 CBD研究---深圳 CBD研究---广州 CBD研究---上海 CBD研究结论 南通房地产市场状况 住宅板块分布图 分布状况 集中分布在两个区域： 濠河周边传统商务区，如跃龙路、人民路、南大街、青年路围合形成的城市中心区； 工农路新兴商务区。市政府南迁，工农路成为直达新市政广场的最便捷主干道路，拉动工农路沿线写字楼市场的迅速发展。 技术经济指标 地块周边新城雏形初现 地块方正平整； 交通便捷：通过工农南路与老城区相连仅10分钟车程； 新城雏形初现：四周道路整洁顺畅，遥望新市府广场，相邻的体育会展中心和南通大学新校区可为本项目的启动期带来人气 区域整体形象定位 项目形象定位 项目的三核结构 区域入口的界定 外围导示系统——形象墙 边界的界定 边界的界定 区域标志物 以现代、气派的销售中心形成区域标志物 区域整体规划展示 售楼处内的规划展示，预示了城市的未来 国际符号 1、斑马线 2、中英文导示系统 3、道路两边相互呼应 城市雕塑群展示 区域导示系统——导识视觉统一 区域导示系统——铺地视觉统一 国际化整体体现 —— 国际风情街 局部面：各地块土地价值测算结果 图中所标注的是各个分地块(商办性质)的土地地价，其中B-02地块按商业土地价格计； 土地价格排序由1到11依次递减； 各地块土地地价的评估在本项目整体宗地土地价的基础上综合考虑了规模、昭示度、资源、开发顺序和物业功能五大因素。 结语 以现代、气派的销售中心形成区域标志物 导示是一种格调，无处不在的品位渗透着，悄悄地改变着人们的心理体验。 5759元/平 R3.2 6029元/平 R=3.2 5729元/平 R2.8 4738元/平 R3.1 4595元/平 R2.5 6058元/平 R3.2 6482元/平 R4.6 4963元/平 R3.6 5931元/平 R3.5 4934/平 R3.8 5169元/平 R3.5 11 1 2 3 4 5 6 7 9 8 10 结论 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 1、南通宏观经济概述 2、CBD研究与案例借鉴 3、项目定位 4、地块价值评估 资料来源：南通市 城市总体规划概要 基本分析 南通市年GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加； 南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4％，年GDP支撑南通房地产高速度的发展势头 总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置 指标1：GDP 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业发展状况 GDP增长率 库兹涅茨模型 CBD—— 英文全称为Central Business District 即中央商务区 最早产生于上世纪20年代的美国 现代大都市的CBD—— 是经济生活国际化的产物； 是适应生产力进步的结果； 同时也应是一个城市现代化的象征与标志。 关键词： 中央商务区 商务中心区 中央商业区 城市CBD的四大基本特征 —— 具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统 的核心）； 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好技术设施、服务配套和城市景观； 拥有最高的地价和房价； 南通 经济开发区 崇川 经济开发区 项目区域 曼哈顿CBD 法国拉德方斯 807 1993年 广州 2005年 1993年 1990年 1993年 启动 时间 南通 深圳 上海 北京 城市 1007 660 160