2015中国地产--政策篇.要点解析.docVIP

2015 政策篇: 支持“房产下乡”运动将成2016年政策核心 重点提要 降首付、减税费、调公积金等措施使改善需求集中释放 2016年资金面延续宽松，商业贷款首付比例和利率仍有下调空间 公积金仍将是刺激利器，异地互认和ABS有望全年铺开落实 房贷利息抵扣个税最快下半年落地，中高收入人群购买力大幅提升 鼓励农民购房将是2016年政策核心，户籍、税费、补贴等配套措施要井喷 “去库存”是2015年政策主基调，稳定住房消费、支持自住和改善住房需求是房地产政策调整的主要方向。中央及地方各级政府在供应端实施“有供有限”，从源头控制商品房供应；同时从需求端入手，降首付、降利率、减税费、予补贴、放宽公积金贷款政策，取消限外等多手段并施，千方百计去库存。经过一年多努力，部分城市库存压力虽大为缓解，但整体库存有增无减，注定了2016年“去库存”仍是房地产政策的核心。 2015年总结调供应与促需求双管齐下,全力去库存 2010年以来，为缓解供应不足的矛盾，各地纷纷加大土地供应。然而，随着住房需求逐渐得以满足，各地土地供应的脚步却未能及时“刹车”，商品房库存过高，供应结构性过剩的问题已十分突出。为缓解供求矛盾，3月底，国土部、住建部联合发文，要求各地对土地供应有供、有限，调节结构性过剩矛盾，且对在建项目或已成交地块，优化住房套型结构，促进用地结构调整。同时，还要求各地制定的供地计划要落实到具体地块、明确供地时间，推动供地信息透明化，从源头调节商品房供应结构性过剩问题，推动土地供应的市场化进程。此次政策调整，两部委可谓从源头上抓住了行业库存过高的病灶，并对症下药，从多方面提出了调节供需矛盾的办法和执政方向，解决商品房供应结构性过剩矛盾。而在两部委政策文件发出后，地方政府的反应也可谓积极，绝大多数省市陆续跟进落实了相关政策细则。从政策实际执行情况来看，总体而言，政策效果显著，土地供应过猛的势头得以有效节制，全国300多个城市土地供应量同比大幅下滑36%。 其中，1）绝大多数库存过高城市确实有依文而行，2015年土地供应同比大幅下滑，特别是库存压力普遍过大的三、四、五线城市。300多个三、四、五线城市中，近八成城市土地供应有所下滑，其中半数下滑幅度在5成以上。但是也有部分城市在政策执行上存在言行不一，或者说言行未能如一的情况：2）部分城市应增未增，供不应求的矛盾仍将持续，如商品房供应相对紧缺的北上深等一线城市和长沙、苏州等二线城市，2015年土地供应量也有较大幅度下降，当然其中一线城市减供的主要原因在于土地资源的枯竭桎梏土地供应量所致；3）部分城市应减未减，或者减少供应力度不足。如商品住宅库存压力偏高，土地消化周期也明显偏长的常州、泰州，土地供应未减反增；土地消化周期偏长的南宁、宁波和青岛等等城市土地供应也仍在高位。此外，4）部分城市也未能依两部委要求，落实到地块，且多数城市下半年集中供地的做法仍然十分普遍。 2015年房地产市场的主旋律是“去库存”。年初，中央定调稳定住房消费，各级政府在支持自住和改善型住房需求的精神指导下，中央及地方政府因地施策、多手段并进，全力刺激需求，化解库存压力。总体来看，市场成交回升明显，主要城市供求关系普遍有所改善。降首付、减税费、予补贴，改善型需求提振最为明显 在两会“支持自住和改善型需求”的指导下，中央多次下调购房首付比例：其中，3月30日，多部委发文下调二套房最低首付比例至4成；9月30日，中央再度发文下调非限购城市首套房最低首付比例至2.5成。政策一出，各省市如获大赦，纷纷出台地方细则，特别是330政策落地后，短短一个月内，绝大多数省市均有响应。首付比例下调，购房门槛的大幅下降，对市场需求的刺激十分明显，其中二套房首付比例下调，与公积金政策放宽协同作用，对改善型需求的刺激十分显著，二季度开始房地产市场快速升温，并持续高位运行，部分城市成交量甚至刷新了历史最高纪录。而从成交结构来看，改善型产品成交上升最为明显。 而相比之下，9·30政策发出后，各地方政府虽也积极响应，但效果却相对平淡。这主要在于，一来，多次降息降准之后，银行利差被大幅压缩，银行对政策执行的意愿不高；二来，政策着力点在于非限购城市，而这些城市房价低，购房压力本就不大，首套房首付微调0.5成，对购房压力影响不大，因而对需求的刺激也就相对有限。 而各级地方政府在去库存上可谓不遗余力，不仅积极响应中央调控政策，而且各地还因地制宜，在税费减免、财政补贴、提高普通住宅标准等方面多管齐下，全力刺激需求入市。库存压力较大的宁波、兰州、山东、长沙、河南、杭州、甘肃，以及温州、宿迁、镇江等等三、四、五线城市尤为积极，政策手段多样，力度也相对较大。 此外，3月30日财政部下调营业税免征年限至2年，对二手房市场的提振作用也十分显著，特别是对房价较高，二手房交投更为活跃的一线城市