新江湾城区域及商办项目市场评估20130528(PC201502040756--Administrator--2015-02-09-13,20,58)要点详解.ppt

区域价值梳理 项目价格定位 市场解读 典型案例 区域市场 区域市场 东外滩城板块和五角场板块分别为杨浦区各板块供求冠军 板块供求对比 数据统计日期：2012.4.1-2013.4.1 注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：佑威数据库 板块名称 新增供应情况 成交情况 供应套数 供应面积 （㎡） 成交套数 成交面积 （㎡） 成交均价 （元/㎡） 东外滩板块 600 85566.96 235 28024 21024 新江湾城板块 324 25359.93 383 19843 23340 五角场板块 246 26798.07 249 41103 29537 黄兴板块 0 0 9 714 13000 合计 1170 137724.96 876 89684 25374 多为4.5米挑高小户型，市场主流户型：45-65㎡ 主力竞争在售/租项目 项目名称 容积率 总体量（㎡） 物业类型 在售主力户型（㎡） 租售情况 租/售价 三湘未来海岸 2.8 6 商办、办公 45-65 （4.5米层高、部分6米） 销售处于尾盘阶段 21000元/㎡ 逸隆自由度 2.0 0.61 办公 58-65（5.4米层高） 尾盘阶段 23000元/㎡ 复旦科技园 2 35（办公10） 商办 （A幢5.5米层高、B幢3.3米层高） A幢满租、B楼在租 2元/㎡/天 智慧商务楼/杨浦都市工业园区 1.6 3 办公 50-480 （4.2-4.8米层高） 只租不售 1.8元/㎡/天（装修） 选取板块内商办去化速度较快，成交均价较高的项目进行重点研究，包括三湘未来海岸、逸隆自由度、复旦科技园、智慧商务楼 区域市场 复旦科技园 逸隆自由度 三湘未来海岸 智慧商务楼 本案 “知识商务区”中心腹地，地铁双站双线、湿地公园旁，与铁狮门一路相隔 项目地址 杨浦区新江湾城淞沪路、名府路口 建筑面积 60000平方米 占地面积 13850平方米 容积率 2.8 用地性质 商办 物业类型 商铺、写字楼 轨道交通 距10号线三门路站200米 目前报价（元/㎡） 27000 去化情况 2011年11月5日至今分两批共推出589套房源，已去化485套，月均去化28套 开发商 上海三湘股份有限公司 近期开盘时间 2012-4-7 重点案例 一 三湘未来海岸 三湘未来海岸，总建筑面积近6万平方米，由创意LOFTSOHO、时尚个性MINISOHO和科技生态住宅围合而成。本案地处第三代国际社区——新江湾城正座金门户，1.5公里对接五角场。步行200米即达10号线三门路站，与原生态湿地公园隔窗相望，美国高端物业铁狮门一路之隔，地段绝佳，生态住区。 区域市场 主力供求面积段为46-63㎡的4.5米层高LOFT，均价25000元/㎡ 区域市场 重点案例 一 三湘未来海岸 面积段 成交套数 成交面积 占比 成交均价 29-37 35 1150.24 4.41% 22508 42-65 440 23032.53 88.22% 24428 95-105 2 198.22 0.76% 28302 140-155 3 432.86 1.66% 30495 250-270 5 1293.51 4.95% 32764 合计 485 26107.4 100% 24887 2011年11月5日开盘至今共推出589套房源，至今还有62套在售主要为大户型，月均去化28套，成交均价24887元/ ㎡，主力成交面积段为42-65㎡的小户型； 2013年至今成交52套，月均去化17套，成交均价25185元/ ㎡ 。 亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。买一层，享二层。 重点案例二 逸隆自由度 总高10层：1层为商业店铺（可餐饮）30-170M2；2层-8层，层高为5.4米；9-10层，层高3.5米。逸隆休闲广场项目亦居亦商，不限购不限贷，全南面河，全景视野。项目超值附赠空间，买一层，享二层。 区域市场 项目地址 宝山区淞南镇长逸路158号 建筑面积 6400平方米 占地面积 3200平方米 容积率 2.0 用地性质 商办 物业类型 1层为商铺；2层-8层为层高为5.4米LOFT办公，9-10层为3.5米标准层办公 轨道交通 距离轨交3号线长江南路站步行约10分钟 目前报价（元/㎡） 25000 去化情况 2012年5月4日至今分共推出92套房源，已去化39套，月均去化3.5套 开发商 上海名府置业有限公司 近期开盘时间 2012-5-4 主力供求面积段为58-65㎡的5.4米层高LOFT，均价22000元/㎡ 面积段 成交套数 成交面积 占比 成交均价 55-60 20 1162.19 48.73% 19283 61-65 19 1222.85 51.27% 19185