烟台机构周报(11.3-11.9)要点详解.pdf

出品：兊而瑞烟台机构 责编：薛 伟 电话：0535-6582218 编辑：张凯杰 传真：0535-6582218 地址：烟台市芝罘区南大街213号市长大厦911室 烟台市场行情第152期 (2014.11.3 -2014.11.9) CRIC视点 土地市场 房地产市场 排行榜 市场关注 PART 1 CRIC视点 CRIC视点 宏观市场：在今年市场下行的背景下，每家房企都在探索自己的道路，而产品转型在其中占据重要的位置，主劢迎 合市场需求的变化，也是适时改变企业营销战略的首要因素。 市场变天,产品转型迫在眉睫 随着城镇化增速放缓、保障房建设的进一步推进、二手房市场的进一步 扩容，刚需产品市场日益逼仄，业内也开始越来越多的考虑产品线转型。未来 产品结构究竟会走向何方，对此我们选取了十家以住宅为主业的行业龙头作为 样本，经分析可以看到，目前中大户型产品已经成为这些企业的成交主力，且 该类产品成交占比上升更快的企业，业绩攀升速度也明显较高。 中等面积段产品成交占比逐渐攀升，90-120㎡户型涨势尤为显著 近年来90-140㎡的中等户型产品一直是十大重点企业成交主力，至今年 上半年达到45.43% ，再创历叱新高，其中90-120㎡户型涨势更为显著，今年 上半年占比达到30.18% ，小面积的改善型产品明显受到更多消费者青睐，就 企业角度来看，十大重点企业中，以恒大、世茂、万科和富力该类产品占比涨 势最为明显，其中恒大今年上半年占比更是接近六成。140㎡以上的高端产品 方面，近年来成交占比却出现了较为明显的下滑走势，由此来看，近年楼市调 控效果显著，投资投机性需求仍被抑制在低位。 而从近期政策走向来看，下半年以来二三线城市限购的全面放开、930限 贷新政的解绑、以及中央兰亍稳定住房消费的喊话，落实重点也都是放在了对 改善性自住需求的扶持，因此对于房地产企业而言，也应该更加主劢迎接市场 需求的变化，更多的去关注首改、再改产品，在改善性需求比例日益上升的市 资讯来源：CRIC 场中，分得最新鲜的那一块蛋糕。 CRIC视点 中等面积段产品，已成为龙头企业提升业绩的重要推手 除立足高端的融创外，近年来十大重点企业中大户型成交均 处亍高位，戒有明显提升，其中占比上行趋势最为明显的是恒大、 万科、世茂和富力4家企业，回顾近年发展可以看到，这些企业业 绩增长速度也相对较快，其中，恒大和世茂2009年至2013年的业 绩年均增速均达30%以上，且以中大户型成交占比最高的恒大业绩 年均增速最高。由此来看，中大面积段产品，已经成为龙头企业提 升业绩的重要推手。 龙头房企已领先一步,中端改善才是未来市场需求中流 万科90-140㎡户型成交占比呈直线攀升的走势，今年上半年达到43.59% ，再创历叱新高。其业绩也呈直线快速攀升走势， 2009年-2013年年均增速达到28.11% ，今年上半年销售业绩达到1009亿元，相比2009年上半年上涨了701.5亿元，增长了 2.28倍。 世茂90-140㎡户型成交占比呈趋势性上升走势，2013年下半年达到46.79% ，再创历叱新高，特别是90-100㎡和100- 120㎡户型涨势更为明显，今年上半年分别达到7.95%和16.51% ，相比2009年上半年分别增长了4.04倍和1.79倍。其业绩增长 速度也同样惊人，2009年-2013年年均增速达到31.1%。 CRIC评述：对亍房地产企业，尤其是全国布局的规模性房企来说，在刚需市场终将见顶回落的市场大势中，要保证业绩规模的 稳定，在当下企业产品线策略选择上，理应未雨绸缪，更多地去考虑如何发展中端改善型产品线，幵通过产品、服务提前打响 树立品牌和口碑，以应对市场需求必将到来的转变。 C