商业业态大全.23详解.ppt

各业态空间组合建议 整体定位 物业类型 地下一层 超市 商业 购物 1层 超市、开敞卖场、大堂等 2层 餐饮 餐饮 3层 休闲娱乐 4层 洗浴中心 酒店 5~12层 酒店 办公 13-27层 办公 各层主要功能确定 整体定位 物业类型 商业 购物 1层 开敞卖场、酒店办公大堂(前台、管理办公室等）、商场门厅、卫生间、消防控制室、货物运输室、公共交通等。 2层 超市主体、卫生间、库房、办公室、休息室、公共交通等 餐饮 3层 中、西餐厅、大堂、包房、厨房、卫生间、公共交通等 休闲娱乐 4层 KTV、洗浴中心、休息厅、KTV大堂、洗浴大堂、卫生间、公共交通等 酒店 5~12层 工作间、工具间、客房、布草间、公共交通等 办公 13-27层 办公室、会议室、休息室、空调机房、值班室（服务台）、会客室、资料室、卫生间、公共交通等 新华国际综合体分析 ——写字楼商业业态分析与定位 我们的目标： 标志性城市综合体项目 规避市场风险，实现利润最大化 推导最佳组合配比 项目界定 区位属性 项目属性 商业办公 商业办公 本案位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处，交通便利。 周边用地性质以住宅用地为主，位于新城建设区，公共设施不能一步到位，本案位于驻马店三环内，距离驻马店市政府约4.0公里，离中心城区有一定距离，周边办公项目和商业项目较少。 中心城区 本案 本案 铜山大道 雪松大道 驻马店市政府 本案 4.0公里 项目界定 区位属性 项目属性 写字楼位于60M宽铜山大道和50M雪松大道的交汇处。新城区集中了大量的住宅，给本区域带来了大量的人流和商业消费契机，周边沿主要道路2层沿街商业，小区周边办公项目很少，为本案中写字楼项目带来了很好的机遇。 写字楼 雪松大道 铜山大道 酒店 少，档次低 办公 写字楼少，且档次低 商业 商业气氛淡薄 新华国际写字楼周边情况： 文化路 写字楼项目在定位过程中的思考关键点 观点 1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 2. 各种业态类型之间的相互影响 3. 写字楼业态的类型确定 4. 写字楼最佳组合配比确定 1. 不同类型的业态在综合体中承担的功能 观点 写字楼：价值标杆，可树立新华国际项目的高端形象。 酒店：项目标志性业态，定义项目整体档次 商业（超市）：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 2. 各种业态类型之间的相互影响 观点 商业 办公 酒店 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士） 实现较高的销售价格 保持业态形象 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 商业为写字楼、酒店提供配套 酒店为办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 苏州新天翔商业广场——区位 项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 案例 案例 苏州新天翔商业广场——建设规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。 技术指标 新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。 案例 苏州新天翔商业广场——定位思路 市政交通分析 区位条件分析 相关政策分析 确定项目辐射区域 区域人口 区域产业 区域公建 区域欠缺业态 确定项目业态规模及配比 竞争业态分析 第一步 第二步 第三步 案例 苏州新天翔商业广场——项目定位（一） 园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。 案例 苏州新天翔商业广场——项目定位（二） 高档商务办公 园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。 产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，其占全区经济总量的比重已经达到了75%。这些高科技产业相对于传统制造业来说对于商务办公的需求较大。 园区2007年上半年经济指标 案例 酒店式公寓 园区内的酒店 “酒店式的服务，公寓式的管理”。