世联-长沙金外滩项目整体定位与发展战略详解.ppt

长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告 项目研究工作阶段划分 项目解析与问题界定 项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一） 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（二、三） 项目解析与问题界定 项目属性界定：城市中心、景观资源丰富的大规模城市更新改造项目 我们对国内外城市中心区旧城更新改造案例进行了广泛研究，并着重分析了其中的六个案例 通过对城市中心区旧城更新改造案例的研究，发现此类项目开发的关键是： 项目解析与问题界定 本项目的解决思路 本报告解决的关键问题 我们的研究思路 城市新中心发展模式 长沙河西行政中心 以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 伦敦?加纳利码头——工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局 巴黎?拉德方斯公司服务建设的典范 深圳?蔡屋围金融中心 深圳?蔡屋围金融中心 以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 日本福冈博多运河城——概况 日本福冈博多运河城——关键驱动因素 深圳华润中心——概况 深圳华润中心——关键驱动因素 产生背景与条件 旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业，也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力，促使楼市的发展更加均衡 柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元，同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平方米，同比减少50% 由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总拆迁量达120万平方米，同比增长595% 成功关键驱动力 功能升级，满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、购物、娱乐、观光、商务、居住功能于一体，成为的体验式的消费“目的地” 成为了城市地标 天一广场——宁波城市新中心的诞生 总占地面积：19.3万平方米 总建筑面积：22万平方米，主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成 项目总投资：14亿元 项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场2万平方米，64000平方米的绿地，水街6000平方米，演艺舞台1000平方米。 基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物于一体。 产生背景与条件 旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 房价高速增长 宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居全国第一 1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投资走出负增长区　　 2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨23.56% 成功关键驱动力 功能升级，满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于一体，成为体验式的消费“目的地” 成为了城市地标 以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系） 产品设计体系 三种城市新中心发展模式KPI体系的总结 本项目所处的宏观环境及自身条件分析 三种模式KPI（外因）与本项目条件的拟合分析，本项目适合发展成为商业驱动型的城市新中心 商业驱动型城市新中心成功的关键因素之一是建立以商业为主导，其他功能为辅功能化体系 从案例得到商业驱动型城市新中心的功能化体系及物业类型组合后，我们对长沙房地产市场进行分析，对各项物业的市场支撑程度进行判断，综合客户目标和市场情况确定本项目的物业类型组合。 近年长沙住宅年销售量以每年120万平米的量增长，需求旺盛；2004年开始房价增速加快，增长空间较大 写字楼年销售量稳定在15万平米左右， 2005年上半年施工面积约57.8万平米，空置量约7.5万平米，投资性写字楼集中放量使06-07年写字楼市场面临较大的租售压力 2005年商务公寓平均价格为3700元/M2，销售速度快，投资者占到50%左右，已入伙商务公寓出租率在90%