彝人古镇调查报告修改重点分析.ppt

在桥头堡战略规划下，项目通过针对性的调整，作为优势平台有很好的发展机会，但未来区域竞争可能性也加大。 * 为了让彝人古镇天天有歌舞，月月有节日，开发商把彝族的传统节日进行挖掘、整理 并进行推广。目前已成功推出彝族年、插花节、赛装街、彝族情人节等一大批节庆活动、 并取得良好社会效应和经济效益。 开发商还打造了一抬大型原生态实景演出——彝乡恋歌（整合彝族歌舞文化，服饰文 化，饮食文化和酒文化），通过天天长街宴、夜夜火把节的方式展示出来。 为做好项目运营，规范市场行为，维护商户权益，彝人古镇组织商户成立了商户自主 管理商会，分设餐饮、酒吧、客栈、旅游商品、缅甸珠宝协会等分布。 在项目运营初期，为营造商业氛围，确保古镇商户的人气和客源，彝人古镇建立了专 项“助业资金”，为商户提供贷款担保。 三、彝人古镇项目活动推广 项目其他营销活动 项目产品价格统计 四、彝人古镇项目销售情况 时间 住宅均价 （元/㎡） 别墅均价 （元/㎡） 商铺均价 （元/㎡） 客栈均价 （元/㎡） 独栋商业 （元/㎡） 备注 2005-11-7 1600 4000 首次开盘1、2期 2006-8-9 5000 1期交房 2007-10-12 1700 2700 3000 4000 3期 （1、2期售罄） 2008-3-29 1900 5000 3期 2009-3-4 2900 6000 4期 （3期商业售罄） 2009-10-26 2500 3000 5600 4期 2010-1-4 3000 4期 2010-6-29 2500 5000 6000 4期 2010-12-15 6000 4期 （3期售罄） 2011-2-21 7000 4期 2011-3-30 7000 4期 2011-5-10 6000 4期 2011-8-11 6000 4期 2011-9-6 6000 4期 2011-11-10 3800 6200 8期 2011-11-23 3800 12000 8期 2011-12-15 3800 8期 （4期售罄） 2012-4-19 3800 8期 项目产品价格趋势 四、彝人古镇项目销售情况 从上表和上图，我们可以看到，销售周期最短的物业为客栈和独栋商业，其次为别墅产品，再其次为住宅，最长的是商铺。 从价格水平来看，价格最高的是商铺，其次是别墅，独栋商业和客栈，最低是住宅。 所有物业价格趋势基本是逐渐小幅微升，只有别墅在最后突然高起。 项目价格和趋势形成原因分析 四、彝人古镇项目销售情况 首先看销售周期，彝人古镇销售相对较好，前期产品基本没有滞留。周期长短的情况， 由项目产品占比决定，住宅和商铺占比最大，销售周期最长。同时，产品稀缺程度也有 所反映，客栈和独栋仅推出过一次，很快售罄，别墅虽然不多，推出后消化时间稍长。 从价格水平来分析，项目各种产品价格高低顺序正常，但价格水平不平衡。由于区域 市场在2005年还处于初级阶段，因此对于商业、别墅和住宅的市场细分度还不够，因此 零售价格与市场收益不成比例，主要反映在别墅价格与住宅价差很小，和独栋商业和客 栈存在明显的定价差别这两个方面。说明开发商定价时，主要按照商业和非商业，以及 面积大小进行定价。 从价格的升降来看，彝人古镇项目在营销上没有特别的留盘和捂盘的痕迹。比较客观 的反映了市场的大势变化，2009年以前销售较快，2010年后销售较缓慢。其中商铺产品 在2009年底和2011年初进行过价格下调，但幅度不大，开发商促销的意图明显。而商铺 最后高起，主要是4期的最后一套商铺，因此争取利润最大。 项目推盘和售罄时间表 四、彝人古镇项目销售情况 开盘和售罄时间表 2005年11月一、二期住宅商铺开盘 2006年下半年一、二期商业和住宅售罄 2007年8月一、二期别墅认筹，于当年年底售罄 2007年10月1日三期开盘 2008年6月三期商业售罄，住宅、别墅售出80% 2009年3月四期开盘 2010年7月旅游综合体认筹 2010年8月三期别墅和住宅售罄 2010年8月五星级高尔夫酒店公寓认筹，50—60万/套 2011年11月四期最后一套商铺售出 2012年2月八期住宅盛世和园开盘 2009年3月前，项目销售速度较快，基本产品在推出后6个月时间内即售完。 2009年3月后，项目销售周期明显加长，四期商铺销售周期长达两年半。 以上时间的变化，主要反映了政策和市场形势对项目的影响明显，尤其项目在2010年7月推出的综合体项目，由于国家对高尔夫项目的政策调控，该项目已取消。 五、总结 目前情况 彝人古镇接待人数： 2007年130万人次，2008年250万人次，2009