锦艺城商业定位分析报告.pptVIP

餐饮类 拟招商品牌 餐饮类 拟招商品牌 1.4 市场调查与结论分析 综合实力强劲，涉足商业地产时间早，有一定的品牌资源和商业地产的运营经验。商业地产销售是其优势环节。 竞争对手分析——宝龙城市广场 优 势 管理不是很完善，进入西区晚，先机尽失。物业出租招商方面略显不足，资源整合水准一般，发展战略缺乏连贯性和可持续性。 劣 势 1.4 市场调查与结论分析 竞争对手分析——银泰 江浙最成熟的连锁百货公司，知名度高，发展速度快，百货类的品牌资源充足，正在由区域连锁百货向全国连锁方向发展。 优 势 单体百货店，没有商业综合体的配套业种互为支撑，培养期长，聚客力远逊于商业综合体。 劣 势 我们在做项目定位的时候，应该纵观全局，以我为主，了解对手的不足之处，扬长避短，目标明确，在竞争对手的一些短板项目上做足文章，在一些重叠的项目上力争通过细节上的把控，战胜对手。 1.4 市场调查与结论分析 1.项目背景分析 2.项目SWOT分析 2.3 项目背景分析 锦艺城项目由香港锦艺集团开发，由高层住宅、 写字楼、综合性商业建筑群、名牌小学、幼儿园、综合性会所等组成。高端的住宅组团将为商业项目带来稳定的高收入人群。 2.4 项目SWOT分析 1.总体定位 2.形象定位 3.功能定位 4.文化价值定位 5.运营模式定位 6.客群定位 7.经营者定位 3.1 总体定位 品牌档次定位中档偏时尚流行，价格带合理，易于被目标客群接受。 代表品牌ESPRIT、ONLY、VM、JJ、江南布衣等。 局部拉高 如A区一层的主要位置计划引进HM、MANGO、优衣库、卡尔丹顿等品牌。 餐饮涵盖特色与传统，既有时尚餐饮例如一茶一坐、吉野家， 又组合传统中餐，例如红杏、瑞泰丰。 满足时尚人群一站式消费聚友及小憩第三空间。 3.1 总体定位 娱乐休闲中心 一站式 目的性 综合型 前瞻性 家庭型 中产阶级 定位 方向 孩童生活 城市中产家庭 年轻时尚潮流一族 + 追求生活品质； 子女教育； 放松身心压力； 增进感情； 追求时尚，求新求变； 对新鲜事物接受能力强； 乐于聚会、社交； 3.2 形象定位 主题流行时尚百货、特色餐饮、五星级影院、市场知名品牌旗舰店、精品数码、特色体验、文化气息汇集的郑州新地标。 ， ， 3.3 功能定位 餐饮 娱乐 休闲 聚友 商务 居家 儿童体验 儿童娱乐 儿童启蒙 3.4 文化价值定位 为郑州市打造一个 “让政府满意、让百姓称心舒适的购物休闲中心” 使锦艺集团在郑州、在省内的知名度和美誉度更加响亮，企业形象更加深入人心。 3.5 运营模式定位 永久 经营 自持 物业 统一 招商 统一 规划 统一 管理 3.6 项目客群定位 目标客群 综合素质较高，有时尚品味，有一定经济实力的现代消费族群及新兴家庭。具体包含： 私营业主、专业技术人员、公务员、个体工商户、商业、旅游业等. 3.7 经营者定位 上述这些经营者，才能够做到与锦艺城共同培育、共同发展、共同提升的品牌运营商。 1、公司直营 2、省级代理商 3、市级代理商 4、个别有实力的投资者 1.策略形成的条件与目的 2.招商总体策略 3.各业态招商执行策略 4.招商风险控制 5.租金策略 6.招商优惠政策 7.招商阶段划分 4.1 总策略形成的条件与目的 给项目定位提供数据和理论支持，与其它项目错位经营。 使招商工作更有针对性和准确性。 4.1 总策略形成的条件与目的 4.2 招商总体策略 放眼长远战略，明确我锦艺城的战略需求，品牌为王、不计较一城一地的租金收益，锦艺城取得成功的关键，体现在时尚品牌与特色项目的引进质量。 定位要有前瞻性，抢在竞争对手前规划未来3—5年的品牌引进和经营方略，确保在开业后的培养期不出现大的起伏。 4.3 各业态招商执行策略 首先: 在品牌引进规划上要重点体现A、B区的一楼的品牌落位，尤其是A区的一楼，是体现我锦艺城时尚定位的关键！ 不能轻易的放弃品牌，在实际操作过程中，对知名品牌进行代理和加盟或是用疏通关系等方式来运作。 其次： 我们要争取引进品牌有15%-20%是目前郑州市场没有的，其余为目前市场知名度高、生命力强的时尚 品牌。 这样才能真正起到吸引时尚消费人群的作用。 并且严密关注万达、西元等竞争对手的招商动向、招商进度、品牌构成等，视实际情况及时调整我们的策略。在每个业种每个品类上都要有亮点品牌，针对竞争对手的业种构成情况和品牌布局情况，制定相应的策略，力争在开业后的日常经营中占据主动； 4.3 各业态招商执行策略 我们应引进一家目前郑州市场没