华夏五金电机城目市调报告.docVIP

华夏五金机电城酒店式公寓项目 市调报告 2010年11月 苏州新百利目 录 一、宏观篇 3 1.1区位及交通 3 1.2政策梳理 4 1.3规划 5 二、市场篇 8 2.1苏州市商品房供销量分析 8 2.2、项目周边住宅类个案分析 10 2.3、项目周边酒店式公寓类个案分析 12 三、项目本体篇 14 3.1项目基本资料 14 3.2项目SWOT分析 14 四、项目定位及经济测算 15 4.1客群定位 15 4.2投资回报率 15 4.3产品建议 15 一、宏观篇 1.1区位及交通 项目位于苏州高新区长江路中段，毗邻苏州乐园，地理位置优越； 高新区以狮山路为东西向主轴，连接新区和市区，南北向以长江路为动脉，纵贯高新和吴中区。本案所在地距苏州火车站8公里、汽车西站2公里距上海虹桥国际机场80公里沪宁高速公路、苏嘉杭高速、312国道、京沪铁路纵横穿越1.2政策梳理 本案酒店式公寓产品，据调查，苏州市场以投资客为构成主体。2010年4月以来，国家对市场上投资、投机行为不断施以重压… 政策要点归纳： 地方政府要立即执行中央10文件，否则问责约谈 首套三成，二套五成，三套停贷 首套税收优惠，取消多套优惠，逐步推广房产税 加大中小套型和保障房供给 规范开发商交易行为 政策环境总结：市场维持调节态势，房地产市场调节并未出现松动迹象。1.3规划 Ⅰ、苏州未来城市中心将会在哪里？ 据《苏州市城市总体规划（2004-2020）》（纲要），新的苏州城市规划确立“将来苏州古城将偏离城市中心”， 那么，未来苏州城市发展核心在哪里？未来城市价值标地又在何方？ 依照双核发展的思路，新区（狮山路）和 园区（金鸡湖中心地带）成为发展核心！ Ⅱ、四大商圈，重地围合 作为苏州唯一拥有两条轻轨规划线的区域， 新区成为未来十五年发展的重中之重。 目前，新区主要有四大商圈，作为整个片区的发展引擎！ 本案所处长江路商圈和凯马商圈交合处，受新区狮山路核心的辐射以及两大商圈的联动，未来发展潜力不可估量。Ⅲ、轻轨一号，穿心而过 轻轨一号线将于2011年建成投运，届时沿线物业的增值毋庸置疑， 本案所在地位于轻轨一号线苏州乐园站，步行3分钟距离，其价值不言而喻。二、市场篇 2.1苏州市商品房供销量分析 苏州市场状况（07年1月—10年10月）——成交状况： 结论：政策调节作用趋淡，市场需求持续释放，市场呈量价齐升态势。苏州市场状况（2010年1-10月）——成交结构： 结论：首改型客户的再次入市带动市场回暖，而高端类产品受调控影响波动较小。2.2 项目周边住宅类个案分析 山水华庭城河新旅城 2.3 项目周边酒店式公寓类个案分析 悠尚生活广场 项目名称 悠尚生活广场 开发商 苏州凯美房地产开发有限公司 项目位置 木渎中山东路中澳会展中心西侧 占地面积（㎡） 1.6万 容积率 2 总建面积（㎡） 3.8万 总户数 500户左右 物业形态 酒店式公寓 物管及收费（元/㎡.月） 君和物业 2.3 绿化率 20% 开盘时间 2009年11月 均价（元/㎡） 10500 销售率 60% 户型面积 42-45㎡ 项目概况 项目共有两幢组成，没幢250户左右，目前只开出一幢，由于两幢垂直分布，故只有一侧朝南 珠江新城 项目名称 珠江新城 开发商 苏州信德房地产开发有限公司 项目位置 苏福路与珠江路交界处 占地面积（㎡） 1.4万 容积率 2 总建面积（㎡） 3.7万 总户数 500户左右 物业形态 酒店式公寓 物管及收费（元/㎡.月） 君和物业 / 绿化率 20% 开盘时间 2010年8月 均价（元/㎡） 毛坯均价8500，精装9650 销售率 50% 户型面积 45㎡ 三、项目本体篇 3.1项目基本资料 案 名 华夏五金机电城 项目位置 长江路88号 开发商名称 苏州华夏五金机电城投资开发有限公司 占地面积 86667平方米 总建面积 150000平方米 规划用途 　商住 容积率 2.00　 建筑楼层 14F　　 本期工程进度 3F　 绿化率 20%　 周边配套 新升幼儿园瑞华双语学校、外国语学校苏州科技大学易初莲花、百润发明基国际医院、附二院、圣爱医院 新区邮局中国银行、建设银行、工商银行、农业银行 汽车商业广场、汽配城、金枫商业广场、赛格电子城 小结：本案地段优越配套完善，基础条件相对成熟，属于政府招商工程，有望得到政策倾斜，有专业化团队运营，管理水平较高。但目前由于项目周边紧邻道路不利于内部环境的打造和自身品质的提升，另外政策因素也将一部分客户拒之门外。 四、项目定位及经济测算 4.1客群定位 本项目拟将客群定位为四大类型，分别为：投资类、市场内部客群、区域内过渡性需求和区域