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房地产投资 收益、风险与决策 内容提要 一、房地产投资的一般原理 二、房地产投资收益分析 三、房地产投资风险分析 四、房地产投资决策 第一节 房地产投资的一般原理 一、房地产投资概念 二、房地产投资的过程与类型 三、房地产区位理论 四、资本资产定价模型 五、贝叶斯决策理论（自学） 房地产投资的概念 定义：房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期将来获取预期收益的一种投资活动。 （ 人们为了实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。） 基本要素：收益、成本及预期。 房地产投资的过程与类型 （一）房地产投资的过程 1、投资可行性分析——关键步骤 2、土地开发权获得 取得土地的使用权或产权（明确获得土地的程序与土地所有者的议价程序，确定土地产权的取得成本） 3、房地产开发建设 取得政府立项和规划许可 开发建设 4、房地产销售经营 制定营销计划、营销策划、开展销售活动等 （二）房地产投资类型 1、根据房地产投资形式分类 （1）直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括开发投资和置业投资。 a、开发投资——投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程，建成房地产产品，然后再房地产市场销售或出租，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资，实现开发商收益目标的投资活动。 b、房地产置业投资——投资者购置物业或房地产开发建成后持有物业，满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。 （2）间接投资 指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为 2、根据房地产投资用途分类 （1）地产投资 利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 （2）住宅投资 （3）商业房地产投资 （4）工业房地产投资 3、根据房地产经营方式分类 （1）出售型房地产投资 以预售或开发完成后出售的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。 （2）出租型房地产项目投资 以预租或开发完成后出租的方式得到收入，回收开发资金，获取开发收益，达到盈利的目的。 （3）混合型房地产项目投资 房地产区位论 （一）同心圆理论 1925 伯吉斯提出，城市各功能用地以中心区为核心，自中心向外缘作出扩展，供形成五个同心圆城市土地利用空间结构。 居中的圆形区域是中心商务区，这是整个城市的中心，是城市商业、社会活动、市民生活和公共交通的集中心。在其核心部分集中了办公大楼、财政机构、百货公司、专业商店、旅馆、俱乐部和各类经济、社会、市政和政治生活团体的总部等。 　　第二环是过渡区，是中心商务区的外围地区，是衰败了的居住区。过去，这里主要居住的是城市中比较富裕或有一定权威的家庭，由于商业、工业等设施的侵入，降低了这类家庭在此居住的愿望而向外搬迁，这里就逐渐成为贫民窟或一些较低档的商业服务设施基地，如仓库、典当行、二手店商店、简便的旅馆或饭店等。这个地区也就成为城市中贫困、堕落、犯罪等状况最严重的地区。 　　第三环是工人居住区，主要是由产业工人（蓝领工人）和低收入的白领工人居住的集合式楼房、单户住宅或较便宜的公寓组成，这些住户主要是从过渡区中迁移而来，以使他们能够较容易地接近不断外迁的就业地点。 　第四环是良好住宅区，这里主要居住的是中产阶级，他们通常是小商业主、专业人员、管理人员和政府工作人员等，有独门独院的住宅和高级公寓和旅馆等，以公寓住宅为主。 　　第五环是通勤区，主要是一些富裕的、高质量的居住区，上层社会和中上层社会的郊外住宅坐落在这里，还有一些小型的卫星城，居住在这里的人大多在中心商务区中心，上下班往返于两地之间。20世纪60年代以后，在这一区内居住的中产阶级大量上升。 　　这一理论特别关键的一点是，这些环并不是固定的和静止的，在正常的城市增长的条件下，每一个环通过向外面一个环的侵入而扩展自己的范围，从而揭示了城市扩张的内在机制和过程。 （二）多核心理论 由麦肯齐（R.D.Mckerzie）于1933年提出，1945年经过哈里斯（C.D.Harris）和乌尔曼（E.L.Ullman）进一步发展而成。为大城市不是围绕单一核心发展起来的，而是围绕几个核心形成中心商业区、批发商业和轻工业区、重工业区、住宅区和近郊区，以及相对独立的卫星城镇等各种功能中心，并由它们共同组成城市地域。 （三）扇形理论 是H·霍伊特于1939年提出的理论。他根据美国64个中小城市住房租金分布状况的统计资料，又对纽约、芝加哥、底特律、华盛顿等几个大城市的居住状况进行调查，发现城市住宅