郑州枣庄项目定位深化材料.ppt

景观、绿化建议---多层级、立体绿化园林 区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识 地块再认识 地块交通情况再认识、地块价值再认识 项目客户再认识 项目所涉及到的客户群、主力客户群 项目定位再认识 项目属性定位、各类产品定位、 项目规划思路及建议 项目布局的原则、布局的思路、规划建议 项目投资测算分析及开发节奏 项目的整体利润情况、开发节奏情况 项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案 本次汇报沟通的目标 4 5 6 1 2 3 7 经济效益测算 含公交车站，方案A销售金额最大 _ _ 5000 超市 住房 2740800000 　 289600.00 　小计 390000000 10000 39000.00 写字楼 630000000 18000 35000.00 临街商铺 1108800000 8000 138600.00 高层住宅 612000000 8500 72000 公寓（30F） 办公 总销金额 单价 建筑面积（㎡） 建筑类型 物业类型 商品房住区（含16亩） 　 方案C 2692561008 　 291120.11 　 小计 201601008 9000 22400.11 SOHO办公 办公 —— —— 5000.00 超市 630000000 18000 35000.00 临街商铺 商业 1330560000 8000 166320.00 高层住宅 530400000 8500 62400.00 公寓（30F） 住房 总销金额 单价 建筑面积（㎡） 建筑类型 物业类型 商品房住区（含16亩） 方案B 2843040000 　 305380.00 　 小计 234000000 9000 26000.00 SOHO办公 商品房物业 122400000 8500 14400.00 公寓（18F） 住宅 150000000 20000 7500.00 集中式商业形态物业 商业物业 16亩地块 —— —— 4000.00 超市 450000000 18000 25000.00 临街商铺 商业 887040000 8000 110880.00 高层住宅 999600000 8500 117600.00 公寓（30F） 住房 总销金额 单价 建筑面积（㎡） 建筑类型 物业类型 商品房住区 方案A 枣庄项目经济测算 开发节奏控制 项目作为城中村改造项目，须进行安置区先行的模式。项目安置区作为项目第一批开发的物业。 项目东北16亩地块由于当前的拆迁工作已经完成，可作为第一批次的商品房开发，实现项目资金的快速回笼，为项目后续开发奠定基础。 项目商品房区的住宅产品作为项目的第二批开发产品，实现快速与的资金回笼，并提升项目形象。 临东风路的公寓和商业产品作为项目的第三批开发产品，提升项目利润。 项目西北角集中式商业和公寓产品同项目北地块住宅产品作为项目最后的开发产品，实现项目的利润同时保持后续收益。 按照方案一（含公交站）进行开发—— 区域再认识 区域商务圈再认识、区域商业圈再认识、区域生活圈再认识 地块再认识 地块交通情况再认识、地块价值再认识 项目客户再认识 项目所涉及到的客户群、主力客户群 项目定位再认识 项目属性定位、各类产品定位、 项目规划思路及建议 项目布局的原则、布局的思路、规划建议 项目投资测算分析及开发节奏 项目的整体利润情况、开发节奏情况 项目面临的风险 项目所面临的风险及解决的方案 本次汇报沟通的目标 4 5 6 1 2 3 7 政策风险规避 目前项目所面临的主要风险，是受“9 .29”新政影响，政府未来调控的方向，调控的力度，市场反映情况，对本项目形成了主要的威胁。 重视采光保暖； 提供功能的多样化，丰富生活趣味和提高舒适性； 倡导健康舒适的家庭生活。 唯美品格 物业发展建议 户型设计创新——适度的舒适度挖掘：为两房、紧凑三房设置阳光花房 可参照曼哈顿广场的做法，做一个至两个提升式入户大堂增加项目品质，另外都是通过商业街的简易入户大堂来实现。 在提升大堂上采用高标准豪华装修： 大理石及金色灯光结合，共同营造富丽堂皇的电梯间豪华和贵气 艺术品温馨装饰，装点高雅氛围。 由于商业的关系，入户大堂势必要面对小区内部，且开口不会太大，这就造成了入户大堂及其其公共空间的标准不会太高。 物业发展建议 户型设计创新——入户大堂/公共空间 赠送衣柜——实用的功能空间、客户易感知 利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主； 虽然空间很小，但由于形成特定功能，易于被客户感知。 可赠送的层高低于2.2米的步入式衣柜。 户型设计创新——赠送衣柜 物业发展建议 转角观景阳台 开放式阳台：赏景