二三线城市商业地产的开发与运营实战.材料.ppt

商业地产定位内容及研讨 定位的基础 定地址 定规模 定主力店 商业的分级 某儿童主题购物中心定位实例 客群定位 业态定位 租售比例定位 定位备选方案-区域性购物中心 区域性购物中心 主力选择：大型超市 主力选择-大型餐饮 5. 总结 产 业 链 上 游 土地 黄金位置——低地价——地价款分期 效果 1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张 效果 2：成本低，可低租金吸引商家 资金 核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力（基金+私募） 效果 1：借助外力，摆脱资金链紧张局面 效果 2：快速回款，实现现金流闭环 品牌 连锁品牌+单体项目大体量+特色商业街+战略合作伙伴实力 资源 商业定制——整合土地资源、商户资源 效果 1：招商和规划前置 效果 2：弥补启动资金不足 规划 设计 业态组合符合商业规律 、动线设计合理、注重提升使用率 产 业 链 中 游 招商 “国际商业品牌战略合作伙伴”+“国内一线品牌”+“自主商业产业” 效果 1：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力 效果 2：有效支持开业，缩短商业孵化期 销售 只租不售——购物中心、核心商业价值商街 建设 明确的工期要求和项目执行标准 效果 1：保证工程质量 效果 2：提高资金和资产周转率 后期 经营 商业 运营 自主招商、商业运营团队。稳场旺场，持续经营，阶段调整，稳步增值。 万达经验的借鉴：打造商业地产全产业链核心竞争力 选址不出错—浅谈万达发展选址体系 1、项目选址指导思想 保持对中国经济发展、城市化进程长期向好的态度，在市场低迷时，果断出手拿项目地块，在市场高涨时，谨慎观望。 反周期运作 获取有增值空间、稀缺性的区域、城市土地，经营服务于有竞争力的产业，实现公司资产的持续增值 持有增值、稀缺资产为胜 拿地项目的关键是现金流平衡，以项目的销售、融资资金平衡购地和建设投入资金，降低自有资金的投资高点 现金流为王 拿地项目需多种业态配比，利润产品和现金流产品组合，实现项目的自身滚动和资金平衡 长短线结合 在全国几大核心区域集聚发展，项目布局在发达城市群，分散区域经济风险；在经济发达城市内，集中布局以降低管理风险， 区域集中与分散 项目选址 区域规划辐射力、人口红利、城市土地门槛度、市场竞争强度等四方面对于城市房地产吸引力有着较大影响。 区域规划辐射力 人口红利 土地市场门槛度 市场竞争强度 1 2 3 4 城市的整体经济实力和该城市接受区域规划辐射了大小将决定城市房地产市场发展的快慢和高度。 人口规模是该城市房地产市场发展的基础。决定了城市未来房地产购买客户是否具有基本支持。 城市土地市场的透明度决定了目前进入的难易程度以及前期投入成本的高低程度。 市场竞争决定了目前进入城市以后的开发成本及品牌成本的投入，同时也将影响到目前产品溢价的预期。 最终结论 首先，城市受区域规划的辐射程度也会影响城市未来房地产的容量变化 区域辐射力影响的大 小取决于四个方面 2 1 4 3 区域整体定位 产业定位 交通定位 核心城市经济地位 区域规划级别 国家政策倾斜程度 规划所覆盖的区域 整体产业定位 产业之间是否形成衔接互补作用 交通系统规划 是否能形成交通一体化？ 核心城市的经济实力 核心城市是单核的还是多核的 其次，城市的人口红利结构同样也是影响城市未来房地产的容量变化的一个重要因素。 * * * * * * * * * * * * * * 39年 27年 * * * * * * * * * 家庭生命周期与购房行为对应关系 住房需求趋势 购房行为产生与家庭的生命周期有着密切联系 土地获取的门槛度高度直接决定了目前商业项目开发成本，是决定天目前进入城市利润水平的考量因素 土地获取渠道 城市类型 竞争强度 成本水平 谈判难易程度 是否适合目前 政府公开招拍挂 经济水平较高，房地产市场相对成熟的城市，如上海、深圳等一线城市　 较大　 较高　 资金驱动，谈判难度一般　 否　 政府协议土地出让 经济水平相对较低、房地产市场成熟度相对不高的城市，如三、四线城市等　 一般　 　较低 资源驱动，谈判难度较大，关键在于政府资源如何？　 是　 企业二手土地转让 两者兼之　 　一般 一般　 　渠道驱动，谈判伴读一般，关键在于如何处理信息对称问题 是　 内部要素： 1、集团发展部是负责集团项目发展的专职管理部门，对于集团的项目发展工作进行统筹管理。集团发展部依据集团确定的发展计划开展项目发展工作。 2、项目公司对所在城市的项目发展工作负有职责，新项目发展业绩做为公司、总经理及领导班子成员的考核指标，并以此做为考核、晋级的主要依据。 外部要素： 1、主力店共同选址； 2、与城市改造结合，与政府共同打造新商圈； 项目选址阶段 信息收集 信息整理 项目推