房地产基础知识程序介绍.ppt

房地产基础知识及行业认知 课程简介 第一部分：房地产基础知识 第二部分：行业认知 第一部分：房地产基础知识 什么是房地产 房地产： 房产和地产的总称，也叫“不动产”，指土地及土 地上的建筑物、附着物。 房产： 是房屋及其处分权、使用权、占有权、收益 权等权利的总称。 地产： 是土地及其使用权、收益权等权利的总称。 房地产的前景 1、城市化水平走势稳步提高，形成对房屋越 来越高的需求。2010年城市人口达6.1亿，每年需新 建住宅3.27亿㎡； 2、人口流动增加形成对住宅的需求； 3、居民消费水平的提高； 4、城市的旧城改造，增加居民对住宅的要求； 5、深化改革与市场发展的促进对住宅的需求。 房地产行业的地位及作用 房地产起源于建筑业，是国民经济中不可缺少的一 部分，是我国经济的支柱产业： 1）房地产业是经济结构的主要构成部分； 2）房地产业带动其他产业发展； 3）有利于改善城市的基础设施建设，国家通过国有土地的有偿出让，向房地产业征税，获得基础设施建设资金； 4）房地产业的发展能够改善投资环境，增加对投资者的吸引力和信心； 5）房地产业还为人们提供了一个优美的景观和良好的生活环境； 房地产的特性 位置的固定性。 地域的差别性。 根据不同地区在价格、品质、开发类型都不一样。 高值耐久性。 年限较长。 保值增值性。 具有较长时期的保值增值性。 土地（国有土地、集体土地所有权） 获得土地使用权的方式： 1、招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、 娱乐、旅游、金融、服务业、商品房） 2、协议转让取得（旧城改造） 3、政府批准划拨国有土地（如医用、军用等 政府用地） 土地分类 1、生地 2、熟地 （1）三通一平：通水、通电、通路、平整土地 （2）五通一平：通水、通电、通路、通气、通 讯、平整土地 （3）七通一平：路通、上水通、雨污水通、电力 通、通讯通、热力通、煤气通、 平整土地 与面积有关的概念 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算。 公摊面积： 1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50% 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。 商品房销售面积 = 套内使用面积 + 分摊的公用建筑面积 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼80%； 塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流 量大的地方，使用率低。 公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分 摊的建筑面积 容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。 建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划 用地之比。 绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面 积之比。 绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与 规划用地面积之比。 开间与进深 开间  住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面 墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开 间。 住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般 不超过3.3米。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度， 增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住 宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装 修改造。 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从 前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证 建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅 的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国 大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能 任意扩大。 住房种类 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。