房地产信托讲述.pptVIP

* * 付息率，是银行负债经营成本的关键数据，该数据的走向决定了银行业绩是否出现本质性调整。 标普500：标准普尔500指数，英文简写为SP 500 Index，是记录美国500家上市公司的一个股票指数。 * * * * 如何解释2012-2013.5的数据波动？？？ 在房地产开发资金来源中，有50%至60%的资金是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式筹自银行体系。 由此可见，我国房地产融资渠道比较单一，主要有商业银行作为支撑来维系房地产业发展的资金需求，而信托、上市、基金等其他融资渠道发展较为缓慢、利用不够充分，多元化的融资体系尚未形成。 经过三年爆发式的发展,2011年底,全国房地产信托存量规模己经接近7000亿元,成为存量最大的一类信托产品,高成本与高存量积累使得投资者幵始担忧其背后的风险,投资者对房地产信托的购买需求开始降温,甚至到了 “谈房色变”的程度。同时,2010年底出台的《信托公司净资本管理办法》的出台,从信托公司的角度,降低了房地产信托的发行意愿,集合类房地产信托作为风险计提系数最高的一类产品,此类产品的发行对信托公司净资本带来压力。2011年四季度开始,新发房地产信托规模出现明显的拐点。 在2012年底三部委联名出台了463号文中,以规范地方债务融资,使得地方融资平台公司信托融资受到限制,但却使房地产信托的发行又开始火爆起来。2013年银监会8号文I6的出台,旨在规范银行资金投资非标准债权的行为,使得房地产信托产品的发现更加火爆。但是与此同时,我国的房地产信托产品进入密集兑付期,房地产公司兑付压力较大,2011年第二、三季度房地产信托成立规模达1891.3亿元,远高于2010年同期的980.4亿元。房地产信托平均期限为1.9年,2013年将迎来兑付高峰。 * * 2012年，全国房地产开发投资总额为71804亿人民币，比2011年上涨了16.2%。随着房地产开发投资金额的上升，我国房地产开发企业融资渠道的多样性并没有得到大的改善，而我国现阶段商业地产开发主要还是依靠银行贷款这种单一的融资方式。目前中国房地产融资渠道可以细分为十一种，其中比较常见的融资渠道有国内银行贷款、发行资金信托、企业大陆上市、股权合作四种，而辅助性融资渠道包括企业海外上市、金融租赁、发行企业债、民间金融、海外基金、外资银行贷款以及REITs七种。其中国内银行贷款由于受国家宏观金融政策影响，对融资环境的依赖度较强。资金信托由于受到多重政策阻碍，其快速灵活的优势受到制约，而且资金信托的发信额度受到200份合同的限制。股权合作则要求真实出资或者股权融资，而上市则需满足多重要求，可能性及融资能力较差，且成本较高。金融租赁主要还是依赖银行资金，因此融资规模有限。民间金融的融资渠道始终未得到政策层面的支持；海外基金近几年表现活跃，却受不断变化的新政策的阻碍；外资银行贷款受发改委和银监会的限制，以及宏观调控的影响，主要向中小客户贷款，融资规模有限。而REITs作为一种证券化的产业投资基金，势必成为未来中国商业地产市场融资的主流渠道。 * * 对投资者 REITs作为一个金融市场工具，具有收益稳定、回报丰厚、抗通胀性强的特点。由于投资者分红来源于REITs投资的房地产租金收入，现金流的可预测性强，加之所投资的房地产物业分散化、多元化，因此风险系数较低，且地产租金与市场景气指数相关度高，因此通胀风险能够较好地以现金形式体现在租金收入上。REITs和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.0329 ，和上证综合指数的关联指数为0.5813，所以把REITs放进投资组合可以增强投资组合的多样化从而分散投资风险。 由于房地产的固有特性，使得其投资周期长，变现能力差，因此广大公众难以直接进入房地产领域投资。房地产投资信托基金的引入，使得房地产这种难以交易的资产类别可以既在一级市场流通，又在二级市场进行交易，从而解决了直接投资房地产的流动性问题，给中小投资者在房地产行业提供了广阔的投资机会。 由于法律规定房地产投资信托基金必须将90%以上的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，这使得REITs的股息支付比例较高，也在一定程度上就限制了管理层将多余的资金用于对投资者没有意义的活动，从而降低了委托代理的风险。 此外税收优惠也是REITs对于投资者最大的吸引力之一。首先，REITs具有避免双重征税的特点。由于REITs属于利润传递机构，其经营利润大部分转移给REITs股东， 因此，REITs可以避免公司所得税。另一方面，REITs支付股利时具有递延纳税功能，这也成为了许多投资者投资REITs的主要原因之一 2.对房地产开发企业的意义 REITs的引入有利于优