第四章房地产项目融资ppt.ppt

第四章 房地产项目融资 房地产开发资金的筹集 金融机构对项目贷款的审查 房地产借贷的经济分析 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 房地产开发资金的筹集 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 金融机构对房地产项目贷款的审查 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 房地产借贷的经济分析 抵押贷款及其偿还 房屋抵押贷款类型 ——包括购房按揭贷款和普通房屋抵押贷款 抵押贷款的分期偿还 （1）必须明确的条件：贷款额、利率及计息周期、偿还期限、每期偿还方式 （2）还款方式：等额本息和等额本金 采用等额本息方式还款的偿付公式为： 式中：An——每期等额还款额（月供） L——贷款额 i——每个计息期的利率 n——分期还款期数 讨论 （1）贷款总额越大，利率越高，还款期限越短，每期还款额越高。 （2）贷款总额一定，利率一定，还款期限越长，每期还款额越低，但累计还款额越高 （3）贷款总额一定，还款期限一定，利率上升，每期还款额增加，累计还款额增加 （4）在每期还款固定金额中，所还本金逐期增大，所还利息逐期减少 实例：贷款20万，月利率0.5%，每月等额本息方式还款。 期限20年，每月还款额为 还款总额＝1432.86×240＝343887元 支付利息＝343887 –200000＝143887元 * * 房地产开发资金筹集的内涵 ——房地产开发资金筹集是指房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集项目开发建设资金的过程。 房地产开发项目总投资的构成 1、开发建设投资 包括：土地费用 ?前期工程费用 ?基础设施建设费 ?建筑安装工程费 ?公共配套设施建设费 ?开发间接费 ?管理费用 ?财务费用 ?销售费用 ?开发期税费 ?其他费用 2、经营资金 房地产开发资金筹集方式 资本金的筹集 向金融机构贷款 商品房预售 发行债券筹资 房地产开发企业自有资金的组成 资本金 资本公积金 盈余公积金 公益金 末分配利润 资本金 房地产开发企业设立时必须拥有一定数量的资本金，法律、法规、规章中规定的最低限额为法定资本金，房地产开发企业在工商行政管理部门注册登记的注册资金也称为注册资本。 房地产开发企业成立后的运作过程中，随着投资主体及投资额的变化，房地产开发企业的资本金也是处于变化中的。例如，房地产股份有限公司在设立时各方投资认购股份，动作一段时间后，向社会公开发行股票，随后再进行配股、增发新股等，房地产开发企业的资本金是动态变化的。 资本公积金 房地产开发企业资本公积金是指房地产开发企业在筹集资本金过程中，对资产进行重估以及接受捐赠等活动中所产生的超过资本金价值的公共积累资金。 按照一定的法律手续，房地产开发企业的资本公积金可以转增为企业的资本金。 盈余公积金 盈余公积金是企业按规定从税后利润中提取的属于所有者留存企业内部的资产或权益。房地产开发企业盈余公积金可以按照法定程序转增为房地产开发企业资本金，可以用于弥补房地产开发企业以前年度亏损，房地产股份有限公司还可以按规定将其盈余公积金用于分配股利。 盈余公积金按其提取形成方式的不同，可分为法定盈余和任意盈余公积金。 房地产股份有限公司可通过下列几种方式筹集资本金 注册资本金的筹集 向社会公众公开发行股票筹集资金（公募） 向特定对象定向发行股票筹集资金（私募） 向股东配股筹集资金 资本公积金、盈余公积金转增为资本金 经过股东大会同意未分配利润转增为资本金 向金融机构贷款 房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发贷款 房地产抵押贷款 房地产开发企业流动资金贷款 房地产开发企业流动资金贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金，使用范围主要包括材料设备等的储备、在