土地储备方案的风险评估-科研实践报告毕业论文.doc

 科 研 实 践 报 告 题 目： 土地储备方案的风险评估1.摘要 2 2.符号说明 3 3.模型假设 4 4.背景知识 4 4.1名词解释 4 4.2风险划分 5 4.3 土地储备经济风险指标 6 5.问题一模型的建立 9 5.1主成分分析方法模型 9 5.2主成分分析方法模型的建立 11 5.2.1对原始数据进行标准化处理 12 5.2.2计算样本相关系数矩阵 12 5.3主成分分析方法模型的求解 13 5.4.敏感性分析 16 5.5 土地风险评估 17 6.人为因素的检测 19 6.1 灰色关联分析原理 19 6.2 灰色关联分析步骤 20 6.3 灰色关联求解 22 7.灵敏性数据分析 25 8.模型的评价 29 8.1问题一模型的优点 29 8.2问题一模型的缺点 30 9.模型的改进与拓展 30 9.1. 改进TOPSIS法和模糊评价相结合的模型建立 31 9.2. 改进模型的优势 33 10.参考文献 34 附录 35 题 目 土地储备方案的风险评估 敏感性分析 关联分析 TOPSIS 要： 近年来，土地的发展，市场经济积极影响但是关键环节土地收储需要大量的对财政银行贷款途径依赖性较大因增加项目的决策产生影响，的进行合理有效的评估，以减少不必要的损失获得更大的利润。 ，附件二中的数据进行正确的处理标准化主成分分析的方法把不同的项目看成把财务净现值））动态回收周期t）总额估算）负债资金指标因素。主成分中各个所占的权重，即知道指标变量对项目的影响程度此外表中指标变量的敏感性分析结果，得到评估土地风险的方法。最后得出 作为评估土地的，为风险评价梯度 针对问题二，采用对每个项目各个指标变量的关联度进行分析比较，并对其进行排序，指标变量关联度最差的几个项目可能存在人为修改的情况看成一个因素问题一中建立的数学模型对附件二中数据分析求得的结合对项目灵敏度分析表结果，得出各个项目抗风险能力大小，从而三个方面得出风险最大的项目每个项目的风险，将此为其对项目的筛选提供依据 此外，针对方法，由于它是进行降维处理，使得作用受到了影响了原始变量对于了误差。采用方法对进行改进和完善把因此更全面合理的分析了大小，根据效益或其他方面设定最优解，判断与最优解之间的关系从而选出接近度、线性关系或分散的一组或几组项目从而进行更准确的评估。 符号 含义 财务净现值 财务内部收益率 动态回收周期 现金流入量 现金流出量 项目全部投资资金 自有资金 贷款资金 全部投资内部收益率 自有资金的内部收益率为 自有资金在全部投资中的比例 贷款资金在全部投资中的比例 敏感度系数 不确定因素F的变化率 预期收益 银行皮批复额度 自筹资金 银行贷款年利率 基准折现率 动态回收期 初始投资(即第i年的净现金流量)i=1,2,… 、、 常数 取常数1.5 风险评价梯度 量化后的收购储备面积j=1,2,3,……n 量化后的财务净现值j=1,2,3,……n 量化后的财务内部受益率j=1,2,3,……n 量化后的动态回收期j=1,2,3,……n 量化后的银行批复额度j=1,2,3,……n 量化后的项目总投资额j=1,2,3……n 收购储备面积的理想点 财务净现值的理想点 财务内部受益率的理想点 动态回收期的理想点 银行批复额度的理想点 项目总投资额的理想点 1.忽略银行自身项目的资金周转问题对贷款额所带来的影响。 2.的，风险技术风险国际风险对的的 3.各个项目之间相互独立。 4.1名词解释 财务净现值项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.主要反映技术方案在计算期内盈利能力的动态评价指标。 财务内部收益率反映项目实际收益率的一个动态指标，指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。 动态投资回收期在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间土地储备风险土地储备运营过程由于各种事先无法预料的不确定因素带来的影响，使土地储备的实际收益与预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失和获得额外收益的机会或可能性，或者造成相应城市、环境与社会等问题的可能性。城市土地储备风险的正确甄别与有效规避，是土地储备工作实践面临的重要问题，也是土地储备制度完善急需解决的关键问题。 我们划分