第一章工程造价及构成分析.ppt

4. 建筑安装及配套工程费 5. 项目开发费用 ⑴ 销售费用 ⑵ 建设期利息 ⑶ 基本预备费 ⑷ 涨价预备费 6. 税金 二、某开发项目的建设成本（举例） 三、工程造价影响的因素分析 住宅需求类型与需求程度的对应关系图 安全性要求（发展）的不同阶段 遮风避雨 不能倒塌 满足一定的耐久性 满足建筑艺术要求 满足建筑物的层数、空间等要求 200年来住宅建造各单项成本占比的变化趋势图 建造成本（建安费）与建筑功能的对应关系图 * §1-3 建筑安装工程费用的构成 一、按费用构成要素划分的…工程费用项目组成 ◆人工费、材料费（工程设备）、施工机具使用费、企业管理费和利润，包含在分部分项工程费（综合单价）、措施项目费、其他项目费（金额）之中；规费和税金另外计算。 要素 形成 * （一）人工费 1. 人工费的组成 ◆5项：计时工资或计件工资；奖金；津贴补贴；加班加点工资；特殊情况下支付的工资。 人工费＝∑（工日消耗量×日工资单价） （式1-2） ◇日工资单价应按考虑日工资总额（人工费组成的5项因素 直接从事…的生产工人开支的各项费用 2.单位工程量人工费的计算 1.组成：材料原价；运杂费；运输损耗费；采购及保管费。 2.计算（单位工程量） 材料费＝∑（材料消耗量×材料单价） （式1-3） 其中，材料单价＝[（材料原价＋运杂费）×（1＋运输损耗率）]×（1＋采购保管费率） （式1-4） 3.工程设备费 （二）材料费 施工过程中…构成工程实体的… （三）施工机具使用费 1. 组成：折旧费；大修理费；经常修理费；安拆费及场外运费；人工费；燃料动力费；税费。 2. 计算（单位工程量）： 施工机械使用费＝∑（施工机械台班消耗量×机械台班单价） （式1-5） 施工机械使用费=∑（施工机械台班消耗量×机械台班租赁单价） （式1-6） ◆仪器仪表使用费 2013年44号文 ◆14项：管理人员工资；办公费；差旅交通费；固定资产使用费；工具用具使用费；劳动保险和职工福利费；劳动保护费；检验试验费；工会经费；职工教育经费；财产保险费；财务费；税金；其他等。 （四）企业管理费 1. 组成 ◆以分部分项工程费/人工费和机械费合计/人工费为计算基础×相应的费率 2. 计算（投标报价） （五）利润 法定利润率→计划利润率（企业资质→工程类别） 1. 施工企业（利润率） ◇根据自身需求并结合市场实际自主确定 2. 工程造价管理机构 ◆计算基数：定额人工费；定额人工费+定额机械费 ◇费率：根据历年工程造价积累的资料，并结合建筑市场实际确定（税前建筑安装工程费的5%～7%） （六）规费 1.含义：…按省级政府…规定必须缴纳或计取的费用 2. 规费的组成：社会保险费，包括养老保险费、失业保险费、医疗保险费、生育保险费、工伤保险费等五险；住房公积金；工程排污费。 3. 计算（基数→费率） 社会保险费和住房公积金=∑（工程定额人工费×社会保险费和住房公积金费率） （式1-7） 关于企业所得税 ◆营业利润=营业收入-营业成本-营业税及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动损益+投资（净）收益 ◆利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出 ◆净利润=利润总额-所得税费用 ◇所得税费用=当期所得税+递延所得税 应纳税所得额（收入-支出）×适用税率-减免税额-抵免税额 营改增！ 个人所得税 （七）税金 1. 含义：按…规定应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。 2.计算公式 税金=税前造价×综合税率（%） （式1-8） 3.综合税率 ◆纳税地点在市区的企业（3.48%） 营业收入-… * 二、按造价形成划分的…工程费用项目组成 （一）分部分项工程费 1.组成（专业工程→分部分项工程） 2.计算 分部分项工程费=∑（分部分项工程量×综合单价） （式1-9） 式中：综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。 （二）措施项目费 1.组成（9项）：安全文明施工费（包括安全施工、文明施工、环境保护和临时设施）；夜间