20140808德必创意园案例导论.pptx

世联行产业地产招商及运营业务 概况》上海德必文化创意产业发展公司成立于2006年，致力于文化创意产业的发展，目前已成功开发16个创意园区，主要布局在上海地区，园区总运营面积超过50万平方米，企业数量1200家，入驻率达98%， 成立时间：2006年 宗旨：助力中国创意产业持续发展； 发展现状：主要采取旧厂房改造 的方式进行开发，已成功开发16个创意园区，园区总面积超50万㎡（截至2013年），企业入驻率98%； 园区分布格局：总16家，其中上海15家（集中于徐汇、虹口、虹桥、闸北等区域），意大利1家，为中国首个在欧洲建立的创意设计产业发展基地； 企业情况：企业数量1200多家，以中小型文化创意企业为主，创意企业：非创意企业约为7：3； 德不孤，必有邻 竹子 兔子 德必创意产业园列表 德必创意产业园上海园区分布图 （集中于徐汇、虹口、虹桥、闸北等区域） 产品体系》德必园区小而精，建面多在5万㎡内，目前已形成具备自身风格特色的三大成熟产品线，包括倡导多变和自由舒放的易园系（目前重点打造、多点布局）、以禅意为主题的525系及以运动为主题的运动loft系 德必三大产品线 ‘易园’系 ‘525’系 运动loft系 大宁德必易园 长宁德必易园 虹桥德必易园 徐汇德必易园 天杉德必易园 沪西德必易园 昭化德必易园 龙漕德必易园 漕河泾德必易园 虹桥525 法华525创意树林 以《易经》简与变的精神，打造变化多样、自然舒放的花园商务空间 以禅意为主题，倡导“中而新，国际化”理念，打造精致禅意空间 运动loft创意基地 面积3万㎡以上，打造具有律动感的创意空间，并配备篮球场、攀岩场、台球馆等设施 产品体系--易园系》大量的立体式绿化及景观，加上园区标配的鱼池和绿竹，为创意工作者营造出宽松、自由、舒缓的花园式办公氛围 注重办公外部环境及内部环境的空间变化和丰富性，以激发创作灵感； 阳光充足，为创意工作者提供较为宽松的办公环境; 充分利用立体车库空间，打造特色环境标识与园区氛围; 每个园区鲤鱼+绿竹是标配； 每个园区红黑鲤鱼和绿竹是标配，红黑鲤鱼代表阴阳相合，绿竹代表素雅、隐逸 服务体系》德必从成立之初就意在跳脱“二房东”角色，并试图为企业搭建服务平台，构建七大增值服务，并由总部创新服务部对接，但就目前看，体系已搭建完成但服务并未深入 不负责招聘，仅定期举办专题讲座 为企业联系银行，一般企业较难贷到款 风投只给有潜力的企业贷款； 园区不给企业提供任何优惠政策 企业享受政策来园区行政区域 极少有品牌推广活动 偶尔举办CEO间会议 财务咨询和企业管理咨询仅负责中间联系 为园区企业提供项目申报 仅为浅层次的基础服务，对外公开承诺服务多难以兑现 客户构成： 客户构成》德必园区以中小型企业为主，截至2014年6月，共服务企业近1200家，98%为办公，其中创意型企业占比约70%，以新媒体、网络、广告、设计企业为主；目前商家和企业都暂未与德必形成稳定的合作关系 企业数量：截止2014年6月，上海园区共服务近1200家企业； 企业及商业配套比例：办公类企业约占比98%； 创意型企业集聚度：文化创意企业与非文化创意企业必为7：3，个别园区达到85%、95%； 创意型企业构成：包括新媒体、网络、多媒体、设计、广告等众多知名企业。 供应链企业：目前商家和企业都暂未与德必形成稳定的合作关系； 部分服务客户： 办公类企业中，创意型企业占比70% 园区企业98%为办公 各园区办公人数少+商业配套面积少+园区自建食堂，商家进入存在市场风险，较难与形成稳定的供应链关系 经营模式》德必主要通过承租老厂房或仓库（国资资产）的方式获得标的物业，在进行设计、外部改造及内部空间分割后，采取出租或房租换股权的方式提供给创意型企业，并为其提供产业增值服务 原有业主 （国资背景） 德必 旧厂房 创意园区 目标企业 承租并支付租金 长期出租 设计、改造 分割出租/房租换股权 租金/股权出让 德必创意园经营模式示意 提供服务 园区成立过程中德必承担的角色 设计：自己负责部分设计，同时也与设计单位进行合作； 建设改造：自主改造，改造内容包括交通梳理、电量扩容、停车系统建设及建筑改造等；（2009年长宁易园2万㎡改造费用3800万） 招商：德必组建专业招商团队，7~8人驻场，含经理1名+招商主任1名+3-5个招商专员；另园区在招商阶段和后期运营阶段保持与中介的持续合作，佣金报酬为1个月租金； 运营：公司组建有自己的物业管理团队，各园区运营阶段派专门物业管理部门进行对接，运营过程中企业流动性在20%~30%； 服务：由德必总部创新服务部负责对接； 招商模式》双管齐下，自建招商团队+渠道整合模式共同启动招商，策略方面控制租金比周边同品质物业租金低5-10%，以确保满租，同时在招商前期控制30%企业质量，以