银泰中心个案201407绪论.ppt

银泰中心个案分析 成都中原一部 ChengDu.07.2014 一、区域：银泰中心位于高新区天府大道北段，属于金融城块板，临天府大道。项目路网发达，通达度高，高端配套齐聚。 成都银泰中心位于“成都中轴线”天府大道上，天府大道是成都市一条南北走向交通大动脉，在其两侧，天府广场，天府国际金融中心，未来的成都艺术中心等成都标志性建筑林立。 成都银泰中心与城市标志建筑并行，位于天府大道与金融城绿轴交汇处，共享成都未来最繁华的政务、商务、金融、科技、时尚和生活中心，显赫地位不言而喻。 二、开发商背景：银泰置地是以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团。 银泰置地（集团）有限公司是一家以城市综合体开发、商业运营管理及物业服务为主营业务的大型地产开发集团，是中国银泰集团下属的核心子公司。中国银泰集团是以零售业、房地产业、资源产业三大核心产业为龙头的全国性大型投资集团。 银泰中心是银泰置地在成都开发的第三个项目，也是在全国开发的第二个银泰中心。银泰的产品系分为三种，最高端的是银泰中心，其次为银泰城，再者为银泰mall。 成都银泰中心是银泰置地在成都打造的顶级产品项目，将打造成为国际城南顶级城市综合体，势必呈现高端价值。 三、项目规划：项目总体量72万方，定位为顶级城市综合体，规划有住宅、公寓、酒店、写字楼、集中商业5大业态。 33-51F为酒店部分，自持，将引进华尔道夫酒店，层高3.5米，建成之后高度为212米，将成为城南地标性建筑。 集中商业，底上1-8层，地下1层，单层面积约2万㎡，总体量18万㎡，层高5-6米。商业部分为自持，今后将由银泰自己来打造银泰百货，统一招商运营。 2#和3#的9-42层为写字楼，建在裙楼商业上方，层高4.2米，单层面积为2800㎡，将整层起售，打造为超甲级写字楼，预计今年年底或明年年初开始销售。 1#的10-31F为公寓——华悦居，面积76-252㎡，层高3.5米，套型为标准间、套一、套二、套三户型，其中标准间户型占据50%，成交均价为30000元/㎡，目前已去化约24%。 5#、6#的4-46F为住宅——华悦府，3F为会所部分，1-2F为底层商业，层高为3.5米，面积266-600㎡，主力户型为266-394㎡，套型主要为套二和套三，成交均价30000-35000元/㎡，目前已经去化约7%。 四、物业形态1——酒店：华尔道夫酒店，希尔顿酒店集团旗下的顶级品牌华尔道夫酒店，很大程度上提升项目整体价值。 33-51层为酒店部分，该部分业态为自持。 引进世界知名酒店品牌希尔顿旗下华尔道夫酒店，号称总统行宫，是继上海、北京之后中国第三家华尔道夫酒店，也将是中国中西部地区首家华尔道夫酒店。 酒店楼栋共有51层，总高度为212米，成为天府大道上的地标性建筑。 建成后的成都华尔道夫酒店将配有300间客房，预计于2016年开业。 check in 设在顶层51层，在顶楼可一览成都天府新区盛貌，且可观赏项目南侧中央公园自然景观。 物业形态2——公寓：格调阔景公寓华悦居，精装标准与华尔道夫酒店一致，实行硬装软装整体销售。 10-31层为公寓——华悦居：精装标准与华尔道夫酒店一致，由该项目物业管理公司仲量联行统一运营管理。公寓部分实行硬装软装整体销售，成交均价约28000元/㎡。 公寓部分分为高区和低区，10-21层为低区，一层13户；22-28层为高区一层11户，共配置5部高速电梯。 项目总平图 公寓总平图 公寓 公寓样板间：装修风格与华尔道夫风格一致，均配置一线品牌全套家私、家电，满足拎包入住式酒店奢享。 公寓产品配比及销售情况：面积为76-251㎡，套型为标准间、套一、二、三户型，成交均价约30000元/㎡，目前已去化24%。 公寓户型配比及销售情况（1#楼10-31F） 套型 面积区间 套数 套数占比 成交均价 销售套数 去化率 标准间 76-77 42 12% 29400 23 55% 标准间 82-85 128 38% 29480 54 42% 1-1-1 120-129 73 22% 30870 12 16% 2-2-2 160-164 21 6% 30500 8 38% 2-2-2 173 10 3% / 0 0% 2-2-2 210-212 53 16% / 0 0% 3-2-3 249-251 10 3% 31150 5 50% 合计 76-251 337 100% 30000 81 24% 备注：数据统计来自中原数据库，截止日期2014年7月8日。 方式1:(半年)第一次:签约当天支付30%第二次:签约之日起3个月内支付30%第三次:签约之日起6个月内支付40% 方式2:(三年)第一次:签约当天支付35%第二次:签约之日起1年内支付