20160311-房地产开发行业备战营改增策略(未完成初稿)精要.pptx

房地产行业备战营改增策略 2016.03 外滩金融中心 目 录 背景 房地产行业营改增待明确的问题 应对策略 背 景 2016年5月1日起，所有尚未实施增值税的行业都将纳入营改增的试点范围。根据国际惯例，同时考虑到目前仍未纳入营改增范围的行业复杂性，这样的时间安排将对企业和税务机关顺利实行增值税改革构成极大挑战。 营改增后期已不再采用上述分地域性阶段实施的方法，取而代之的是全国同时实施模式，将营改增在全国所有相关试点行业同时推行。短期来看，对于在全国各地都有业务的大型企业集团而言，此推行模式可能带来更多过渡性准备工作。但从长期来看，这种模式克服了先前相同行业在某些地区缴纳增值税、在另一些地区缴纳营业税而造成的困难。 房地产行业营改增待明确的问题 1、税率 税率作为房地产 “营改增”的核心，房地产业11%的税率在业界已基本达成共识。 2.从政府部门通过招拍挂获得土地使用权是否可以核定抵扣进项税额？ 有观点认为，可以扣除，土地出让金和市政配套费可参考像“农业生产者自产农产品”一样直接乘以扣除率扣除，土地成本扣除率或为6%。 房地产行业营改增待明确的问题（续） 3、对于营改增前已存在的老项目或租赁合同，是否适用任何过渡政策或豁免政策？ 参考财税【2013】106号文相关规定，营改增前已开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税；未开盘的在建项目，可选择继续缴纳营业税，也可选择由由当地税务机关对已发生成本（含已签合同未支付部分）核定一个抵扣率形成期初留抵税额，新发生的成本按新办法执行；新项目按新办法执行。 房地产行业营改增待明确的问题（续） 4、是否会推迟预售行为的纳税义务发生时间，从而确保企业在取得房地产开发相关的进项税前无需先缴纳销项税？（预售在先，成本在后的抵扣链条倒挂问题） 一是不可能让企业预售时直接按税率缴纳，企业不干；二是也不可能等交房了才交，税局不干。所以，极有可能参照土增税的方法，先按预售款的一定比率预缴，达到一定条件清算。 房地产行业营改增待明确的问题（续） 5、不动产租赁将如何征税？ 财税【2013】106号文规定：对试点范围内提供有形动产租赁服务的，在试点期间可按简易计税方法计算缴纳增值税，征收率为3%。预测对于已建成用于出租的不动产也将参照此办法执行，但已签订租赁合同的可选择继续缴纳营业税；对于未完工或新项目，可选择采用一般计税办法，税率或参照有形动产租赁的17%执行，建设期间的进项票据可全部形成留抵税额，出租后，按租金的一定比例分期抵扣。 房地产行业营改增待明确的问题（续） 6、免租期、“免费”车位及业主提供的其他优惠，是否需要作 “视同销售”处理？同样，开发商向承包商提供原材料及设备是否需要作 “视同销售”处理？ 待解。 房地产行业营改增待明确的问题（续） 7、房地产开发商是否可以在项目开发初期（即在他们取得收入之前）登记为增值税一般纳税人？ 参照目前的做法，对预计收入额超过标准的企业，可在设立期初认定为一般纳税人。 营改增重点研究问题和政策主要因素 增值税问题实质：现金流问题 开发工程合同增值税（我司的预付税金-中间阶段）； 租赁合同增值税（客户的预付税金-中间阶段）； 租赁、销售房屋合同增值税（客户最终税金-最终阶段） 重点：过渡期中如何应对营改增冲击；未来营改增中的业务调整 以前业务的收尾，现有业务的保护措施，未来业务的调整。 营改增工作策略 1、税负转嫁：在通过详细财务分析确定定价临界点的基础上，尽可能向业务链下游转嫁增值税税负，同时尽可能避免业务链上游因“营改增”而转嫁税负。 2、销项端避免增值税不利处理：梳理组织模式，审阅并调整现行投标报价标准、审阅销项端合同，梳理业务流程，针对可能涉及不同增值税税率及税务处理的业务环节和管理环节，通过合理调整进行税务筹划，以避免对企业不利的税务处理。 5、完善增值税管理体系：全面梳理各环节业务流程，识别、防控增值税风险，重新审视业务安排，优化内控管理流程，将增值税管理扩展到各业务岗位，实施有效控制。 4、匹配进销项时间：通过加强收付款管理，合理调节结算和收付款进度，合理匹配销项与进项税的发生时间，避免因进销项不匹配而造成的特定期间增值税税负上升，避免额外现金流占用。 3、争取进项应抵尽抵：实施供应商分类和甄选、进项端合同审阅、进项端流程梳理，加强发票管理，尽可能就可抵扣的成本费用取得增值税专用发票，实现进项抵扣。 房产企业进项税类型 费用 内容 抵扣凭证 土地出让金 取得土地使用权所支付的成本。 难以获得 征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用费、劳动力安置费等。 难以获得 基础设施费 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污等工程支出。 11% 前期工程费 规划、设计、勘察、招标代理、监理、“三通一平”等。 6% 公共配套设施费 不能有偿转让的公共配套设施发