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互联网思维引入房地产运营模式的研究与实践 　　摘 要 房地产经营管理的主要业务为房产与地产的经营管理。互联网思维突破了传统房地产经营管理的时空限制，使房地产经营管理的针对性、开放性、交互性、平等性、实效性得到更好的体现，并逐步发展成为当前一种重要的经营管理模式。更好更充分地利用互联网技术提升房地产经营管理能力，已成为房地产经营管理水平高低的重要标志。 　　关键词 互联网 房地产 经营管理 　　互联网的信息获取、传输、存储和处理能力，是现代经营管理的技术优势。在房地产经营管理中，充分利用互联网技术，不仅作为服务和销售渠道，还要将其运用到改善房地产业经营粗放现状的各个环节，提升解决房地产行业整体利润率水平趋势性走低的问题所必需的信息的掌握、运用能力，提升成本控制、产品标准化和精细化方面管理水平，进而从根本上改变行业的经营模式。 　　一、房地产经营管理 　　房地产经营管理主要涉及房地产建设的投资、开发、出售、出租、维修、服务等方面。基于互联网的房地产信息管理系统涉及财务管理、经营计划、采购、项目管理、物资设备管理、人事教育、安全质量管理、审计管理、办公自动化等系统。与其他行业相比较，房地产经营管理过程特殊且复杂，正是这种特殊性与复杂性决定了互联网技术应用的必要性。 　　（一）房地产经营活动 　　房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发需要较多的人力与物力作保证，其开发量大，工期长，各类人员、设备使用多，需通过科学的手段来进行规划统筹，对人员与设备等做到高效统一的管理与安排。 　　房地产经营的主要业务有： （1）土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（2）房屋的开发与经营。房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。（3）城市基础设施和公共配套设施的开发。（4）代建工程的开发。代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 　　（二）房地产经营特点 　　（1）进行开发的建设计划、销售计划具有的经营计划性。（2）开发产品作为商品进入市场，构成商品性。 　　（三）开发经营业务的复杂性。 　　（1）业务范畴庞大、内容与过程繁杂。（2）业务对象多，涉及面广。（3）投资数额大，形成并可回收的利润效益周期长。（4）开发产品单位价值高，不确定因素导致的经营风险大。 　　（四）信息间的联系频率高 　　（1）房地产经营管理存在管理对象的庞大，在房地产经营管理中应用互联网技术，制定科学有效的程序，把各个部门、环节及工程项目作整体考虑，合理安排作业，实现人机料法环有序高效配置。（2）通过互联网技术对工程过程管理工作与信息分析，及时调整与改进，实现全过程的质量控制。 　　二、应用互联网技术存在的问题及原因分析 　　（一）存在的问题 　　（1）在房地产经营管理中，通常把互联网技术应用在房地产经营管理的前期工作，如工程招投标、工程预算及施工组织计划等。忽视了其在房地产经营管理的整个工期，如在房地产经营管理的质量控制、人机效费成本及工程时效成本等。针对经营管理中所发现的问题的分析与处理机制响应滞后、方法与手段单调粗放。（2）在房地产经营管理中，互联网技术的应用仅仅局限在服务和销售渠道，没有有效开展网络上的招投标、信息发布以及项目管理等，导致经营管理成本高，效率普遍较低。 　　（二）原因的分析 　　（1）市场环境的影响。房地产经营管理涉及的经营条件多变、干扰因素及其影响较多、拖延项目进度的原因较多及资金运用存在的拖欠款等。这些因素的存在，给互联网制定与调整互联网计划带来很大的不确定性，无法实现使用互联网计划进行有序高效的经营管理目的。（2）企业自身条件的制约与传统工作方式的矛盾。企业对互联网计划实施管理的重要性认识不到位，对互联网计划技术知识的掌握不全面，经营管理中的现场数据采集跟踪检测未能得到高效可靠地保证。高素质专业管理技术人员匮乏，经营过程的进度的数据收集、整理、加工以及分析能力比较薄弱。部分项目单位的管理人员又担任技术人员，通常只重视工程技术的改进、进度过程的管理不合理，造成经营过程不愿意接受互联网计划的安排。 　　三、在房地产经营管理中应用互联网技术的科学策略 　　推进房地产经营管理的信息化建设，实现房地产行业的转型升级，要依靠创新思维催生新的业务增长点，努力向消费者提供简洁实用的产品，努力向客