从画图匠到管理者.docVIP

从画图匠到管理者 　　一、引言 　　从1998年住房体制改革起，房地产行业进入了快速发展的黄金时代。企业的盈利模式建立在土地的持续快速升值上，随着土拍价格和资金成本的日益增高，房企净利率在不断下降。据统计，房地产行业上市公司整体净利率已从2009年的60%下降到2014年的11%，已接近制造业。房地产微利时代已到来，房地产企业必须改变经营策略，审慎拿地；还需要向制造业学习，对产品的生产的全过程进行精细化管理。房地产企业的项目80%的成本在项目设计结束后定型。在房地产白银时代，设计管理工作就显得更为重要，甚至决定一个项目的成败。 　　我在大型甲级设计院从事结构设计工作12年，后进入一家房地产企业从事设计管理工作，从一个画图匠转变成了一个有专业技术背景的管理者。我完整参与了房地产项目开发全过程――从对于意向地块的土地属性分析，项目定位，设计过程管理，到施工中技术配合和最终实施效果控制等。在房地产开发全过程中遇到许多与设计相关的问题，这些问题是我在设计院工作时接触不到的，而这些内容正是房地产企业设计管理的要点。 　　二、土地属性和项目定位分析阶段 　　前期决策部门意向获取某块土地时，通常会对土地属性进行分析，最终锁定目标客户。设计管理的任务就是把目标客户和产品进行匹配。整个分析路径是：土地――客户――产品。每块土地都有其独一无二的属性，反映在土地用途和规划指标上。基本的土地用途可以根据客户细分衍生出较多的细分用途，如果仔细研究可为房地产产品的溢价提供空间。规划指标主要包括容积率，建筑密度，绿地率，限高，日照要求等。这些技术指标的解释权在当地规划部门，设计管理者需要与之沟通并充分利用政策。在前期产品策划工作阶段，主导部门是营销，然而涉及概念规划和产品解决方案的内容对管理者的专业要求很高。因此，设计管理者必须充分参与其中，才能使产品更好地适应客户需求。如果土地属性没有和产品很好匹配，其结果就是产品不能实现高溢价或去化困难。此外设计管理者的参与还有助于决策者了解土地区位和客户需求敏感点、合理分配建造成本。以标杆企业万科为例，它清晰的产品线对应不同土地属性。不同产品组合搭配规划方案的不同，在相同容积率条件下地块货值也是完全不同的。这些都需要设计管理者充分利用自己的专业技能下达清晰设计指令给设计单位，再由设计单位据此进行概念设计。以龙湖为例，一个项目是否可以实施，必须通过项目启动会。启动会主报告涵盖地块概念方案设计，概念设计的成败直接影响到项目是否能启动。前期的设计管理工作充分体现了现代营销学以客户为中心的理念，完成这些工作设计管理者既要有较为深厚的专业背景，还要有管理学和市场营销学知识。 　　三、图纸设计阶段 　　（一）设计供方管理 　　在图纸开始设计之前，首先要选好合适的设计单位，也就是设计供方的选择。设计供方主要有建筑方案设计公司，建筑施工图设计公司，景观方案和施工图设计公司，室内设计公司，水、电、燃气等市政设计单位，智能化设计单位，灯光照明设计单位等。一个工程少说也有近十家，怎样选择与项目匹配的设计供方十分重要。一般会兼顾以下几个原则：第一，擅长原则：有的擅长托斯卡纳风格，有的擅长现代风格，还有的擅长新古典风格。建筑设计方案单位的选择应与项目定位相匹配。第二，成本原则：设计费用的成本控制，对不同建造标准的项目选择不同的设计单位，并给出设计费限额指标。第三，磨合原则：尽量选择以往配合过的设计单位，这样与他们的沟通成本会降低。对于重要的设计供方选择，还要进行设计单位的招标。这需要设计管理者在前期充分考察设计单位的规模，人员构成，已完成项目，再确定该单位是否有资格入围。设计单位的招标还需要注意其以往业绩，是否可以支撑其完成本次设计任务，不能盲目低价中标。目前各大标杆企业，都建立了设计供方战略合作伙伴资源库。通过前期的充分考察设计单位方可入库，后续通过商务谈判与其签署战略合作协议。合作中，设计单位看中与标杆企业长期合作的业绩；而标杆企业也能通过签订战略合作协议拿到比市场更低的设计价格。 　　其次，如何有效管理众多设计单位，除通过设计合同约束，设计任务书指导外，还可让后续设计单位对前置设计单位进行监督验证。例如，可提前引入施工图设计单位对方案设计单位的成果进行验证，如方案结构是否可行？方案成本是否还有优化空间？又如景观设计单位可对影响景观铺装市政设施提出优化意见；市政专业也可对景观的大树、围墙基础、小品基础提出管线避让要求。设计单位相互穿插、相互监督，可以大大提高工作效率，弥补设计部个人管理人员的专业不够全面的不足，减少图纸的错、漏、碰、缺。 　　（二）设计质量管理 　　选择了合适设计单位后，还要重视项目具体操作团队的水平，并且在设计之初就必须明确唯一对接的工程负责人。设计单位工程负责人（简称乙方负责人）的管理水平