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“土地”是山区稳定的命脉 　　摘 要 随着农村工业化、农业产业化和城镇化进程地不断加快，农村人口大量向城市迁移，但是迁移农民所占有的农村宅基地或者是集体土地份额依旧保留，以致农村土地大量闲置，有限的土地资源利用率进一步降低。如何盘活“土地”这个转盘，是山区稳定发展的关键。若是能够推动农村土地宅基地或是集体建设用地的置换和入市流转交易，将会大大加快山区的稳定发展。也就是说，将置换或腾空的农村宅基地或者较为平坦的山地复垦为耕地，以换取相应的建设用地指标，盘活偏远地区或者零散的建设用地贮存量。 　　关键词 土地流转 山区 置换 　　作者简介：陈锋丽，庆元县人民法院。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）12-219-02 　　开展偏远、传统耕作方式的农村土地整理工作，整合闲置土地，统筹人口稀少的自然村落，在建立整套土地流转制度的前提下，允许农民和集体享有农村土地转让、出租、抵押等收益，以更好释放土地的利用价值，缓解山区经济发展过程中土地瓶颈的制约程度。以更好地推动山区经济的特色发展。实际上盘活山区“土地”关键在于山区宅基地使用权是否可以自由流转，而宅基地使用权是否可以自由流转，关键在于农村集体建设用地是否可以自由流转，解决源头才能真正解决问题。 　　一、宅基地使用权流转之基本问题探析 　　（一）宅基地的性质 　　宅基地使用权是集体成员设定于集体土地所有权上的一种用益物权，用益物权所具有的使用、收益功能并不需要同时具备。在集体所有的土地上为集体成员设定宅基使用权的目的，是让本集体成员能够本集体土地上建造属于自己的家园，满足住有所居的基本生活要求。因此，宅基地使用权的权利本质就是集体成员住有所居的占有使用，而不是扩大权益上的出卖、收益权能。农民对土地本身的使用就是利益。用益物权是利用土地本身的效用即使用价值的一种权利，即农民对宅基地拥有占有、使用权能足以实现其生活居住目的。因此，认为宅基地使用权是用益物权就推定其应当具有收益权、应当允许其流转明显是一种毫无逻辑的推定。如果一项权利，立法上允许其可流转，即使该项权利没有收益权能依旧是可以流转的。 因此，是否允许宅基地流转不在于其使用权是否具有有收益权能。农民宅基地使用权不能自由流转，特别是不得流转给集体以外的人、城市市民，这是由其设定目的的特定性即立法规范所决定的。其享有主体一般只能是本集体成员，而不是任何人都可以享有。 　　（二）农民和市民房屋所有权的平等性问题 　　所有权作为私权，其法律地位应当无差别给予保护的物权属性。市民的房屋所有权受法律保护，农民的房屋所有权同样受法律保护。这并不意味着两种所有权之间的保护条件是一致的。权利和义务的关系，是一致的，不可分割的。没有义务，权利便不再存在；没有权利，便没有义务存在的必要。作为法律所规定的权利的实现，离不开义务的履行。市民享有所有权的房屋有的是经济适用房、有的是商品房，因为在购买时所履行的义务各不相同，故而其处置所享有的权利也是不一样的。商品房是所有人通过市场竞争购买的，其所支付的房价款中含包含了购买房屋所占地国有建设用地使用权的价值，也就是说，其房屋赖以建立的土地使用权是作为商品购买的，完全是其私人的财产，而且对这样的财产取得权利没有身份的限制，故而商品房所有人支付了其所购买的房屋以及土地的价款，理所应当享受其所带来的“无限制”的使用、收益、处分等权利。但农民房屋所有权赖以建立的宅基地使用权是在集体公有的土地上设定的，是按照公有制的福利分配原则分配给集体成员的，取得宅基地的前提是，取得人必须是集体成员，农民只是因为其集体成员的身份而无偿取得了宅基地，在这个过程中宅基地所有人并未尽支付“购买”宅基地费用的义务，宅基地使用权人可对宅基地享有该项用益物权上的所有权利，但同时必须负有对等的所有义务，包括禁止向集体成员以外的人转让宅基地、禁止随意扩大宅基地的使用范围、禁止无理由拒交回宅基地等义务。因此，就产生了农民房屋与城市房屋所有权的差异，一个可以流转，一个流转范围受到限制；一个是真正意义上的权利，一个是带有限制的权利。因此，若农民房屋所有权要与市民房屋所有权平等，则违反了公平和效率的基本原则，缺乏权利与义务的系统根基。 　　二、集体建设用地流转制度合理性剖析 　　（一）入市的必要性和可行性 　　土地征收是国有土地面积增长的主要因素，但是我国现有法律、法规又明确规定只有是公共利益目的才能成为国家征收集体土地的理由。而实际上，因公共利益目的以外的因素所增加的建设用地该如何从立法上和实务中进行操作，是目前迫切需要解决的问题。在此基础之上，若集体所有的土地可以转为建设用地直接进入建设用地市场，那么问题便迎刃而解了。集体建设用地的直接入市就是在符合规划和建设用地指标控制