房地产调整远未到位.docVIP

房地产调整远未到位 　　由于支持价格反弹和成交量增长的主要因素具有不可持续性。房地产市场将会进入第二波调整，未来两、三年将会出现―种调整―反弹一再调整一再反弹的轨迹。_最近房地产市场（特别是住宅市场）的反弹是十分明显的，既有成交量的明显增长，也有房价的强劲反弹，房地产投资也出现了一定的反弹走势。 　　统计显示，1―5月累计住宅销售面积同比增长26.7%，商品住宅销售额增长49.0%;不少地方的房价已经达到或接近2007年的最高水平;前两个月房地产投资同比增长仅1%，之后有一定幅度的反弹，1―3月、1―4月、1―5月分别增长4.1%、4.9%和6.8%。 最近，京沪等一线城市房市旺销旺涨，大有彻底翻身之势。 　　“小阳春”难以持续 　　房地产市场形势的新变化被业界认为是“小阳春”，甚至有人判断是中国经济强劲复苏的标志，并认为房地产市场的调整基本结束，将进入“盛夏”，新一轮房地产繁荣就在眼前。不过，我认为，房地产“小阳春”难以持续，难以转化为“大阳春”，更难以变成炎热夏天。 　　主要是因为导致房地产出现“小阳春”的因素具有短期爆发性，却缺乏长期的可持续性。 　　第一个原因是刚性自有住房需求的集中释放。去年8月份以后，受国际金融危机的影响及当时我国房地产需求萎缩、房价回调压力过大的影响，许多具有刚性需求的人们开始持币观望，等待房价适度调整后再购房。经过近半年的观望，宏观经济形势有好转的迹象，同时多数地方房价都出现了一定幅度的调整，因此，这部分需求开始集中释放，这部分需求增长明显具有不可持续性，之后将进入正常状态。 　　第二个原因是一些地方特别是一些热点城市，去年下半年以来房价累计的降幅还不小，多的下降幅度达30%～40%，少的降幅也在10%以上，这明显地刺激了投资或投机需求。中国房地产的一个特点是投资性买房的比例相当高，当房价大涨或大跌，投资性需求将会明显释放，大涨将形成很强的财富效应f赚钱效应），刺激投资需求增长，大跌将诱导投资者“抄底”。由于我们估计未来房价将难以大涨，也难以大跌，所以，投资或投机性需求将会逐步减弱。 　　第三个原因，即货币政策相当宽松，使得市场上流动性十分充裕，银行大量的资金投放有一部分会直接或间接流入非实体经济部门，对房市的增长形成强有力的支撑作用。今年1月份以后，广义货币供应量（M2）增幅连续4个月超过20%，最近3个月均超过25%，这是前所未有的超常增长，同时，狭义货币供应量（M1）增幅由1月的低点6.7%迅速回升到17%以上的高位;而信贷的增长更加迅速，1―5月累计新增信贷达到5.7万亿元，增幅超过了1倍。这不仅促进了投资增长的强劲回升，而且对具有较强虚拟经济特征的房市是一个巨大的刺激因素。 　　相比较而言，未来支持房地产增长的因素中，政策因素作用仍然较强，但前两个因素都具有明显的不可持续性，因此，房地产再调整 　　调整时间空间都不够 　　从周期看，房地产调整时间不够，空间也不够。1998年以来的中国房地产市场进入超强繁荣期，房地产投资的高增长持续了11年，2008年开始步入调整。由于体制、政策的强力支撑作用，房地产的合理调整过程并不顺利。2008年房地产调整仅只能称为“半个拐点”，只有住房需求出现了明显的下降，价格和投资都没怎么调。今年才是房地产全面调整之年，房价和投资都将进入调整期，“小阳春”并不能改变房地产中期性调整趋势。 　　从宏观经济周期来看，中国宏观经济目前仅是在强力的政策刺激下的“触底反弹”，全面的复苏再繁荣还需要较长时间，因此，这不支持房地产再次出现大幅度的持续景气上升。中国经济周期有长周期、中周期、短周期，而2008年以来的调整则是三重周期的叠加，经济增长调整具有明显的中期性，而且这次调整即使没有世界金融危机的爆发也会发生，只是短期调整没有那么深、那么激烈而已。长周期就是30年周期，自1919年始，每逢30年中国经济社会都将发生一个巨变，1949、1978、2008年便是这一巨变的“拐点年”，我称之为“战略性拐点”，都是“先下后上”，即每过30年经济社会将出现一次大的调整，然后重新开始一轮新的巨变。2008―2010年就是这种酝酿新的巨变的“拐点区间”，经济增长的阶段性放慢具有内在性，不会轻易结束。另一个就是我们处于中周期的调整点，我国经济每10年就要进入一次中周期性调整，都是逢“8”或“9”必调，“2”、“3”必上。这成为规律，这一次也不例外，一般的调整期都是3年，这一次由于外受世界金融大危机的冲击，内受30年长周期调整的影响，经济出现连续3年的调整是难免的，而且还可能延长。房地产的总体增长态势将会受这一调整周期的明显影响。 　　从房地产自身发展看来，其调整时间不够，空间更不够，这决定了房地产的调整将会断断续续，反弹又回落，回落又反弹，形成一个振荡调