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关于房地产管理的探讨 　　【摘要】本文作者从房地产项目决策起的管理谈起，一直到项目的竣工审计阶段，突出了管理中的成本控制，以期达到企业经济效益的最大化。 　　【关键词】房地产；管理策略；项目管理 　　1、项目决策期的管理 　　1.1 明确市场定位，核实经济指标。 　　做好市场预测，将市场脉络把握清楚，确定建设标准，找准房地产目标消费市场，选择合适的建筑特点、营销手段、价格方案、项目经营规划、开发方式。拟定出投资规模可行性方案、项目成本、数量、投资收益等方面的经济指标。节约成本投入，防止无效的成本投入。很多地产项目普遍存在高投入低产出的情况。其原因是多层次的。比如说房产功能的不完善，投资成本过高，质量达不到既定要求，这些原因的根源正是在于市场定位的不准确。 　　1.2 优化规划设计，保障准确决策。 　　房地产的规划设计是项目最终品质的关键影响因素，好的规划设计需要自景观与环境着手，尽力使地产项目中的建筑开窗见绿，实现安居社区与花园社区的形式。房型设计应当充分照顾到该区域的气候情况、居住情况及市场发展情况。争取做到面积紧凑、户型合理，使房型呈现多元化态势。建筑的造型需要将该地域的文化特质充分融入其中。从景观着眼进行规划布局，结合周边的资源，把周边景观吸纳到每一块建筑用地当中来。根据当地的气候情况及产品的市场定位现实，整合出一套能够适合于实施的先进技术，且保证技术的成本效益，力争得到最大的投资回报。 　　2、项目设计期的管理 　　项目设计时期是房地产管理尤其是成本管理的最为关键的阶段，也是处理经济与技术之间矛盾的紧要环节，对于房地产整体管理具有十分显著的意义。 　　2.1 选择合适的设计单位。 　　地产项目的设计水平，对于成本控制等管理内容具有决定性的意义，采取方案设计的竞标形式，获得最优化的设计方案，可以实现既定的项目功能目标，包括质量目标、成本目标以及效益目标等等。也更加方便于在适用先进科学技术方面，减少工程造价。 　　2.2 完善优化的设计方案。 　　在项目设计过程中，多种方案应当进行经济上的比选，选择一方面可以满足功能需要，另一方面还可以有效节约成本的方案，比如有些地产设计方案，单纯追求形式的新颖，追求造型的奇、新、特，设计出很多形状特异的建筑，复式轮廓一方面浪费了结构成本，另一方面也不利于建筑安全。应当开展科学的方案比选与论证。在使地产项目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到满足的前提下，获得最优化的设计方案。明确建筑物结构、布局、建筑材料、设计标准等同项目成本的关系。 　　2.3 注意设计的标准与限额. 　　建筑自身产业化的发展需求，要求房地产企业做出相应的设计方案调整，项目中的所有构件与配件，只要条件允许，都应当进行标准设计。采取广泛的标准式设计，能够很有效地节约设计力量，减少设计时间，提升劳动生产效果。加快工程建设的步伐。限额设计以投资估算书控制并保证设计标准与造价指标的顺利实施，可以有效避免设计深度达不到规范要求，或者是选用标准不当形成的安全系数降低问题。 　　3、项目实施期的管理 　　通常情形下，地产项目实施期的管理更注重于规范化地实施各系统方案，对于成本纠偏的作用影响不大，而项目实施期的资金利用与管理则是一个重要问题，在整体管理中则占有非常显著的地位。 　　3.1 做好施工与材料采购招标工作、做好合同管理工作。 　　地产项目应当建立准确翔实的管理组织机构与成本控制管理规范业务流程，项目的实施过程中应当有切实可靠的施工图预算、投资预算、工程概算间的动态管理手段。做好施工与材料采购招标工作，建立全面而动态化的材料价格、设备价格信息资源中心，建立材料设备分包工程的分项指导价格体系，体系中应当包括商砼、铝合金、苗木、防水材料等方面的内容。用以指导工程中的价格核算，做好市场材料的调研分析，选择编制能力水平突出的单位，做好价格把关，对甲供材料进行合理分包，各设备材料在供应时期都要将价格与质量控制在合理的范围内。做好工程造价计价与合同计价工作，合理的计价运作模式，对于项目的细节管理非常重要。 　　3.2 做好施工现场管理工作，做好变更签证工作。 　　注意工程变更及工程签证等方面的管理，规范操作、严格执行，确保签证的合理性与及时性，是施工现场管理的首要工作原则。通常项目的变更签证，其目标数额都要控制在总合同规定价格的百分之五以内。工程量与工程价格签证要用会签来决定，按照项目的限额标准，可以划分为普通签证及重要签证两种，普通签证的业务流程应当以节约时间作为基本考虑，重大签证则要有多方论证，并经主管经理审核批准。所有的工程变更都应当在审查论证的前提下进行，在项目实施过程中，一般来说只负责处理同当前施工关系密切的相关变更。派遣工作水平突出的甲方现场代表，规范现场工作流程，注意工程