连云港开发区项目定位报告.pptVIP

营销策略 入市 目标 营销策略 入市目标 开发区门户，高品质，低密度，花园洋房 ※ 路网发达，交通便利 ※ 靠山，临水，居住洋房 营销策略 入市目标 南北通透，户户朝阳，享受阳光享受生活 ※ 完美户型，方便实用 ※ 洋房居住享受阳光 营销策略 入市目标 靠山临水，望门福地 ※ 左右临山水，福地出望门 ※ 媲美别墅居住的小区典范 营销策略 入市目标 低总价的花园洋房 营销策略 入市 目标 价值 体系 营销策略 区域价值 开发区门户的社区典范 价值体系 路网发达，交通便利 营销策略 产品价值 低密度花园洋房 低总价花园洋房 完美户型设计 1：0.8的车位配比 靠山临水的居住福地 价值体系 高品质典范人居 营销策略 价值体系 产品价值：高品质人居典范 区域价值：开发区门户，享受城市交通资源 产品定位：开发区门户，高品质典范洋房社区 核心价值推导： + 营销策略 入市 目标 价值 体系 推广 形象 营销策略 推广主题 山水洋房。原乡生活 slogan 项目总形象 广告设计 （秀稿） 主标、围墙、报广、礼品等修稿见附件 营销策略 入市 目标 价值 体系 推广 主题 推广 策略 推售策略 营销策略 连云港2010年城区成交面积最高达约10.2万方，而平均成交面积在2.5—3.5万方左右。 本案总建筑面积约5万方，按常规思路，本案销售周期约在2年左右； 根据市场状况及本案现状建议将推盘周期分成两个阶段。 推盘与推广的整体性/推盘方案 营销策略 2013 2011 推盘 2月 4月 6月 8月 10月 12月 2月 4月 6月 2012 销售工程节点 营销中心启用 首次开盘 8月 10月 12月 加推 二次开盘 加推+去化剩余房源 去化剩余房源 推盘与推广的整体性/推盘方案 营销策略 销售1期：13栋多层住宅+部分商业 推盘与推广的整体性/推盘方案 推出住宅面积 为29224.29平方米 共约：284套 营销策略 销售二期共推240套 推盘与推广的整体性/推盘方案 销售2期：11栋多层住宅+部分商业 营销策略 入市 目标 价值 体系 推广 主题 推广 策略 推广节奏 推售策略 营销策略 推广节奏 开发区门户，路网发达，交通便利 紧扣区域内同类型产品稀缺 充分把握产品自身产品及自然环境优势 价值营销 + 活动营销 + 渠道营销 + 体验营销 推广策略依据 营销策略 推广节奏 价值营销 活动营销 体验营销 渠道营销 自身产品，自然环境，与别墅媲美 引入品牌物管 售楼处公开 样板间公开 推广线 节日期间客户活动 2011年春季房展会 媒体推广 项目专场推介会 营销策略 推广节奏 3—5月 前期蓄水 6—8月 深度蓄水 9-11月 开盘销售 11月-12月 持续销售 1月-3月 一期尾声 春季房展会 5月初售楼处公开 客户推介会 专场推介 引导客户投资 推售主轴 引入品牌物业管理 营销策略 入市 目标 价值 体系 推广 主题 推广 策略 媒体建议 推广节奏 推售策略 居住地 工作 场所 餐饮、休闲、购物 把握目标客户（连云区）日常生活工作动线，在动线的各个环节进行拦截 媒体建议 营销策略 营销策略 客户认知途径分析 媒体建议 媒 体 比 例 报纸 30% 短信 5% 户外围挡广告 15% 大牌 20% 网络 10% 广播 10% 活动 10% 连云港格林春天项目提报 岁月雕琢，只为建筑有表情 格林春天报告目标 项目住宅（约53306平米） 产品定位 产品销售 项目商业（约1032平米） 产品销售 项目超市（约2103平米） 产品销售或对外租赁 项目汽车位，半地下储藏室 此方案暂不做考虑 * 目录 一、项目分析 二、竞争分析 四、项目定位 五、销售策略 格林春天 三、政策影响 四、推广策略 项目分析 项目本体研究 项目处于连云港开发区门户位置 项目处于山脚，有较好的自然资源 项目分析 项目周边资源分析 黄海影剧院 本案 港城大道 喜来登大酒店 开发区邮政局 昆山路 活动广场 范庄生活一条街 □ 项目周边路网发达，交通便利 □ 项目所处位置生活配套暂时不足 项目分析 项目基本指标 项目住宅部分占据绝大份额 有较少的商业部分作为住宅的生活配套 项目经济技术指标 用地面积：47333.57平方米 总建筑面积：56800平方米 住宅建筑面积：53306平方米 商业面积：1032平方米 超市面积：2103平方米 其他面积：179平方米 物业管理用房：180平方米 架空车库面积：6100平方米 半地下储藏室面积：9570平方米 容积率：1.2 建筑密度：25% 绿化率：35% 总户数：524户 总停车：437辆 项目分析 项目研究 小结 —— 项目具备成为连云港优质楼