物业管理企业的设备管理存在问题及对策分析.docVIP

物业管理企业的设备管理存在问题及对策分析 【摘要】物业设备设施的管理工作则是实现物业良好管理的基础，其水平对对物业管理的好坏造成直接影响。当前，我国的物业设别管理存在着专业人员缺乏技术力量薄弱、缺乏资金与维修成本高问题，因此有必要强化员工综合素质培养、加强政府宏观指导、建立新型的设备管理模式结语管理成本，以改善现有的物业设备管理现状。 【关键词】物业 设备 管理 物业管理伴随中国房地产业的快速发展，已经逐步成为一个主要的行业，经管在中国出现只有仅仅30多年，但是已经呈现出了技术含量越来越高、设备更新和发展速度越来越快的发展趋势。当前，在物业管理中，现代化物业设备对物业企业的作用日益突出，物业企业对其依赖和需求日益增长，而对与物业设备设施的管理工作则是实现物业良好管理的基础。 一、当前物业管理企业设备管理存在的问题 现阶段，我国的物业企业设别管理存在的问题主要包括以下几方面： 第一，缺乏专业人员、技术力量薄弱。对人才培养和引进的不中和缺乏稳定充足的专业技术人员队伍，对物业设备管理造成了巨大的阻碍。当前，物业设别的日益技术化、现代化，这就要求物业设备管理人员必须充分掌握物业设备的原理、结构、技术性能、用途、维护方法以及故障排除等一个或者多个方面的知识。换言之，实施现代物业设备管理的人员，必须是拥有丰富的物业设别管护经验、较高水平的专业技术，特别是“一专多能”的高素质人才。但是，在目前，除了极少数几个规模较大的的知名物业企业之外，其他大部分物业企业的设备管理人员都无法符合这样的要求。 第二，缺乏足够资金。实施物业管理的资金使用的目的是：取之于民、用之于民，、收支平衡、略有节余。但是对于大部分物业企业而言，却面临收费困难、经费开支紧张的问题。由于社会公众没能够充分理解和支持物业管理，加之政府的税务部门仍然是对物业管理企业依照建筑行业的税收标准征收房产税、所得税、营业税及车船使用税及“两金”等多种因素，导致了大多数物业管理企业自建立以来就一直处于亏损状态，没有能力维修、改造物业设备，造成水电等故障多发，从而导致居民满意度下降，管理费的收缴更加困难，陷入了一种恶性循环。同时，由于物业设备的管护并不能直接产生经济效益，属于投入行为，因而一些物业企业往往错误认为将资金投入设备的管理不划算、亏了，这是是造成物业设备无法得到及时维修管理而积劳成疾、带病运行。 第三，管理成本高。随着社会发展与科技进步，越来越多的建筑将以大型、高层与智能建筑为主，建筑设备工程技术更是向自动化的建筑设备和计算机智能控制一体技术方向发展。当前，建筑工程基本建设投资中建筑设备工程所占的比重增长迅速，一些大型高层建筑中，设备工程占工程总投资比例甚至占到40-50%，比如广州的标志建筑中信广场，总投资近60亿，各种设备的投资就将近20亿。而至于住宅的物业设备，其投入虽然比写字楼少，但也不能被忽视。而和建筑本身相比较，物业设备的使用年限要短的多，并且随着使用年限增加，必然产生有形损耗；此外，由于新技术、新设备的出现，也会引起物业设备在使用价值等的无形损耗。这些有形和无形损耗，都会引起房屋设备维修更新间隔期的缩短，从而使设备管理成本增加。加之新型设备的投资也较大，维修更新这种设备的成本就更高。 二、完善物业管理企业设备管理的对策建议 首先，物业企业对员工进行相关培训，努力提高员工的综合素质，通过员工综合素质的提高，实现企业效益的有效增长。企业对员工进行对员工进行培训，提高员工的业务水平以及应对突发事件的能力。通过对企业员工的物业设备管理的标准化培训，使企业员工重视设备的标准化操作及保养，保障物业设备的安全运行，同时，通过学习加深员工对设备的了解，加强企业内部员工的沟通，调动员工的思维，通过不断的学习优化高管的管理方案，提高企业的设备管理水平。 其次，政府部门要完善行业行规，并及时制定相关的补贴政策支持物业管理行业的发展，为物业的规范化发展创造有利的宏观环境。物业企业应从业主处收取的物业管理费中提取相应的经费，形成基础设备公共维修基础或基础设施专用维护经费，确保小区的物业设备能及时得到维护。 最后，要形成委托加监管考核的设备管理模式。通过对当前物业设备管理的模式的分析来看，当前如果要求物业企业对所管理小区的相关设备进行维护或保养，这无论从经济技术层面上来分析都是不可行的，因此，笔者认为可以采用以下方式进行改革：首先，对小区的物业设备进行重新分析，将企业设备分为自行管理设备，一类为委托管理设备。对于一些综合性要求不强的设备可由本企业的技术员自行进行维护，对一些综合性、技术性较强的设备可委托有专业资质的第三方进行必须的管理维护。 随着技术的发展，物业设备也逐渐呈现出了智能化、复杂化。这就要求物业企业要不断的优化企业的设备管理水平，加大对本企业员工的培训，同时，吸收外部优秀人才，使企业在