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“营改增”对房地产行业的影响和挑战 　　摘 要 从2014年6月，将电信业纳入营业税改征增值税试点范围之后，房地产、建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业等改革难度大却又十分重要的行业何时改，如何改成了业内外最关心的话题之一。在2016年3月5日，国务院总理李克强的政府工作报告，给这个问题一个正式的回复。今年5月1日开始要完成全面推行营业税改为增值税的试点。从3月份公布到5月份实施，准备时间短，涉及范围广，作为国民支柱的房地产行业面对这次“营改增”又会遭遇哪些影响和挑战呢？ 　　关键词 “营改增” 房地产 税收 　　一、“营改增”对于房地产行业的影响 　　从整体上上来说，这次“营改增”对于房地产行业的影响主要体现在下面几个方面： 　　（一）对于已经开始的项目的影响 　　众所周知，房地产行业的明显特征之一就是项目周期长，成本支出与资金回收的时间不匹配。因此，“营改增”首先对房地产行业造成的冲击，就是关于其对已经投入的项目如何处理的问题。这种影响来源于增值税采用购进扣除法计算的特点，即采用销项税减去进项税的方法来计算应纳税额。“营改增”后，对于已经开发完成进入预售的项目，其建造成本、项目成本基本已经发生，相当于本该充当进项税的项目支出无法抵扣，而预售合同可能也已经签订一部分，无法将税负转嫁到消费者身上，造成企业利润的大幅下降，或者就算可以重新修订售价，也势必会给企业的销售增加很大的困难。 　　（二）对于土地成本和建安成本在项目工程占比的影响 　　对于房地产行业的支出中最重要的一部分，购置的土地成本能否参与进项税抵扣，将在很大程度上影响企业的税负水平。但是，到目前为止，这仍然是未知数。因此我们需要考虑两种情况：首先，如果土地购置成本不得抵扣，那么对于房地产的二级市场，很有可能会对土地购置成本造成重复缴税，若后续的房产市场价格不变，则很有可能会增加企业的税负水平。如果土地购置成本可以抵扣，此时房地产行业的税负可能不会加重，那么房地产企业应将重心放到关注土地成本带来的进项税与未来产生的销项税的匹配度上面。“营改增”改革的目标在于减轻行业的整体税负，因此将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，将有利于企业在经营过程中购进不动产，并且对房地产开发商和投资者来说，还是有很大可能可以将土地成本允许参与进项税抵扣的。 　　（三）对于交易方选择的影响 　　由于房地产行业和建筑行业关系密切，房地产企业在关注自身的同时也要留意到建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，因为这意味着建筑业可能部分支出无法取得增值税专用发票从而难以抵扣。因此，“营改增”后建筑行业的税负水平也会有所改。这就要求房地产行业对建筑业的增值税税负变化进行了解，在进行交易选择时要考虑到这一点。 　　（四）对于核算体系的影响 　　房地产行业“营改增”带来的冲击，最明显的就是公司财务核算体系。公司的财务核算可以说是贯穿于企业经营的各个阶段，从营业税变为增值税，可谓是牵一发动全身，会导致公司中的许多财务核算方面发生变化。从会计处理到纳税申报表的填写，从增值税专用发票的使用规则到管辖的税务机关，这些都需要房地产企业去提前了解学习，提前适应。如果因为财务核算不合规而多缴了本不需要缴纳的税金，对于企业来说就太得不偿失了。 　　上面说到了“营改增”对于房地产企业影响比较大的几个方面，那么为了应对好这些改变，就需要提前对其进行税务管理和税务筹划。房地产企业可以从下面几个方面来进行考虑。 　　二、房地产行业对于“营改增”的应对措施 　　（一）提前评估“营改增”对企业造成的影响 　　俗话说得好，不打无准备的仗，因此在具体的政策出台之前，各个企业根据自身企业情况，评估“营改增”给公司带来的税负变化是十分有必要的。只有了解了自家企业的收入、成本、费用等各方面受到的影响，才能对后续的销售价格的制定、项目工程的调整提供解决方案。 　　（二）抓紧时间建立增值税的财务核算体系 　　既然上面我们说到，“营改增”对房地产行业影响最明显的就是财务核算体系，那么企业就应该抓紧时间重新构建新的、适用于增值税的财务核算体系。提前做好员工的相关培训、学习，保证在新政策实施之后可以顺利、准确地进行相关核算会计记录和财务核算，准确计算公司的销项、进项和应缴税费，实现顺利过渡。 　　（三）重新对公司的业务进行评估改革，流程再造 　　房地产企业可以根据自身企业的特点和节税效果，选择最适合自己公司的业务流程方案，对业务流程进行调整，大体上可以分为以下几个小点： 　　1.对于过渡期的合同和工程进行梳理。对于在政策出台之前已经签订的合同应该重新审视，看是否适用于过渡期的政策，在纳税方面是否存在模棱两可的条款。若存在，应及时与合同另一方就细节部分进行商讨和补充，签订补充条款。企业