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加强房地产企业建安成本的核算和管理 　　摘要：建安成本是建筑和安装成本的简称，包括建筑工程费和安装工程费两大部分，分别指建造房屋过程中发生的建筑工程成本（土方、基础及结构等） 、设备采购及安装工程成本。建安成本是房地产企业开发成本的重要组成部分之一，同土地出让金、政府征收的税费及运营费共同组成了开发总成本。建安成本的完整及准确性对房地产开发企业的成本核算具有重要意义。本文主要分析房地产成本中建安成本核算中的财务信息失真及改进措施，以及如何满足管理层对成本信息的需要。 　　关键词：建安成本;核算;改进 　　房地产企业投资规模大、金额高、涉及环节复杂，开发时间长，属于资金密集型企业，这些因素的存在使房地产企业不得不从内部着手，进一步研究内部成本核算，扩大企业生存安全边际，获得企业最终目标利润。准确的建安成本核算为管理层决策提供重要依据，增强了企业防范风险的能力。只有提高成本核算与控制的管理水平，才能加强企业市场核心竞争力，使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。而近年来，房地产行业发展一直举步维艰，尤其二、三线城市，库存日渐增高，销售下滑，资金成本居高不下且融资困难。在此情形下，加强房地产企业的成本尤其是建安成本管理就显得尤其重要。 　　一、建安成本核算的现状 　　在日常工作，由于各种因素的存在，使得建安成本的核算十分不完善，尤其一些中小房地产企业，财务信息失真现象比比皆是，其中有主观的因素，也有客观的因素。 　　（一）人员素质有待提到 　　房地产开发过程中涉及规划设计、建筑施工、水电安装、消防、形象进度测量等非常专业的知识及工作能力。每个环节工作人员的素质都直接影响成本归集的准确性及完整性，只有各个环节都能得到正确的测量及计算，建安成本的最后归集才能准确无误，真实反映开发项目的形象进度，从而得出正确的成本资料。 　　同样，作为具体执行核算业务的财务人员对房地产开发涉及的专业知识就更陌生了，从而造成成本的分类归集出现误差。另外，在实际工作中，由于某些成本支出分期发生，前后发生时间间隔较长，财务人员会因为对工程成本概念模糊，而将相同的成本支出在不同期归入不同类别。 　　（二）缺乏科学、规范的内部控制制度 　　很多房地产企业缺乏科学、规范的内部控制制度，该分离的职务没有分离，该设置检查复核岗位的没有设立，以致统计出来的资料出现误差甚至错误，影响了成本归集的准确性。 　　项目资料在企业内部不能进行有效流通，信息传递时常出现不及时甚至中断的现象，从而造成各部门的数字出现不一致甚至南辕北辙的情况存在。这种时间性的差异也是造成成本信息失真的重要因素。 　　（三）缺乏规范的成本核算制度 　　按照房地产行业惯例，工程款一般是按照工程进度的一定比例进行支付的，很多工程施工单位都存在垫资情况。况且工程进度的取得也是需要时间，首先，施工单位需要向开发商上报工程量，并准备齐全各项工程资料;其次，开发商工程人员及监理单位进行现场测量，核实工程进度。最后才是计算出工程成本的准确金额。在此之前，财务部门很难及时取得准确的成本资料。鉴于上述情况的存在，企业一般按照付款进行成本核算，这不能真实有效的反应项目的真实情况。 　　二、措施改进及建议 　　（一）招聘合格的专业人员 　　公司应优化招聘流程，事先确定适合各种工作岗位的人员资格，并根据这些资格进行员工招聘、筛选和聘用。为房地产开发过程中的各个环节配备合格的专业人员，从教育背景、工作经验、专业认证等多方面进行考核，并根据企业的目标、使命、政策以及程序进行培训。确保项目开发的规划设计、工程施工及组织、形象进度测量、工程款计算等环节都有具备专业胜任能力的人员担任。 　　同时要求财务人员尽量熟悉房地产开发的施工流程，同工程、监理人员多交流，经常性的进行业务探讨，了解房地产开发中的各个业务控制点，并在日常核算业务中反应出业务的特点，使账务的核算与工程施工、工程结算进行密切的结合。 　　（二）建立完善的业务流程体系 　　1.确保不相容职务的分离;所谓不相容职务，是指那些如果由一个人担任，即可能发生错误和舞弊的行为，又可能掩盖其错误和舞弊的职务。其分离的核心是内部牵制，以形成互相监督、互相制约的有效的制衡机制。在工程施工中，针对每项测量验收、资料汇总、成本计算等环节都需另外设立一个复核岗位，进行准确度检查，以确保资料的准确性。尤其在财务进行成本核算时，务必设立多级复核岗位，确保资料收集完整、成本核算正确，项目分类合规。 　　2.保证信息的有效传递;为保证建安工程信息能及时、有效的传递到下一部门或程序，公司应制定明确的内部制度，由各部门共同制定能满足各方需求的信息表格，及时填制、复核并尽快流转，将信息及时传递到需要部门。其下一部门也应该及时向前一部门索取所需资料，尤其财务部门在月底