北京试水“同地同权”.docVIP

北京试水“同地同权” 　　集体经营性建设用地入市试点的目标是与国有土地“同地同权”，但实践中，完全“同权”并不容易 　　5月12日，北京K2地产公司相关负责人表示，该公司正在对北京大兴区西红门镇一块集体经营性建设用地进行整体规划。这块2.67万平方米的土地，是这家地产商在2016年1月的一次挂牌出让中竞得的，共有10家企业参与竞争，包括地产巨头万科与绿地，最终K2地产以8.05亿元的价格竞拍成功。 　　这次竞拍的特殊之处在于，该地块没有经过原有的征收环节，直接入市交易，成为北京集体土地与国有土地“同地同权”的首次尝试。 　　近一年多来，中国农村“三块地”改革（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度）步伐加快。目前有33个试点进行改革尝试，其中15个为集体经营性建设用地试点，试验期到2017年。西红门镇是北京唯一一个被列入试点的地区。 　　由于涉及上亿农民的利益，且可能与现有法律相冲突，中央多次强调要慎重稳妥推进改革试点，这也许是北京试点落地一年后才走出第一步的原因。 直接入市竞拍 　　十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，并首次表明在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 　　“集体经营性建设用地入市与征地制度改革，是环环相扣的。”中国农业大学资源与环境学院教授朱道林表示。 　　在现有的征地模式下，地方政府向农民支付一定的补偿后，将土地征收为国有，然后再通过招拍挂将土地投入市场。 　　“征地过程中，政府的话语权非常强大。”国家行政学院教授宋志红说，征地制度令不少地方政府陷入了“与民争利”的境地，各地因征地拆迁而引发的矛盾也此起彼伏。 　　对于刚刚拍出的北京市首宗入市的集体经营性建设用地，K2地产相关负责人表示，具体规划方案在制定，整体上会遵循大兴区的定位，即发展智能家居、文化创意和工业设计等产业。因此，土地的使用期限为40年，拥有与国有商业用地相同的使用年限。 　　该宗地块共2.67万平方米，成交楼面价为每平方米16150元。同一时期，北京市南五环的住宅用地楼面价达到每平方米4.7万元。 　　根据K2地产与西红门镇政府就土地使用问题达成的协议：需优先安置西红门镇劳动力就业、投资强度不低于每公顷1.2亿元、年纳税不低于每公顷400万元、严禁商改住、购房者身份限制且必须具有工商营业执照、不允许联合竞买、地上3400平方米由指定公司（盛世宏祥）作为履约保证，五年内不可出售转让。 　　盛世宏祥资产管理有限公司由西红门镇政府成立，法人代表为西红门镇副镇长王彪，用于承接西红门镇的土地经营收益。 　　据了解，早在2004年西红门的集体土地开始流转时，产业园的投资者在建设期间支付的土地租金就交给盛世宏祥公司。项目建成后，该公司还以“土地换资产”的模式，持有一定的产权和物业，对村民的收益进行分配，并负责经营各村入股的土地。 收益如何重新分配 　　在集体经营性建设用地入市试点启动之初，国土资源部部长姜大明公开表示，试点改革的关键是建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高被征地农民分享土地增值收益的比例。 　　现行征地模式下，土地收益绝大部分归于地方政府所有。试行集体经营性建设用地入市后，可将征地限制在公共利益的范围内，收益主体为集体经济组织。由此，政府独享土地增值收益已不现实，但将土地收益全部留给集体或农户个人，法理上也缺乏支持。因此，建立农户、集体、政府之间公平、合理的分配机制成为必须解决的问题。 　　政府是通过土地交易额的分成直接参与收益分配，还是通过税收等手段间接参与分配？多方主体的分配比例如何划分？ 　　西红门镇副镇长王彪接受记者采访时，对于分配方案称“试点处于封闭运行阶段，不便对外透露”。 　　实际上，中国尚无面向集体经营性建设用地流转、入市的税收政策，政府通过收取土地增值收益调节金直接参与分配是更现实的选择。 　　在同为试点的广东省佛山市南海区，土地增值调节金在重塑利益格局的过程中扮演了重要角色。 　　2015年12月，南海区政府试行征收土地增值收益调节金。区政府按照土地成交价的10%向村集体收取土地增值收益调节金，用于农村基础设施建设支出，及对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助等。 　　多个集体经营性建设用地入市试点的做法与南海区类似，只是收取比例从10%-30%不等，且收取方式有别，部分试点按照统一的比例收取，部分是按照土地的用途区别收取。 　　显然，土地增值收益调节金的额度远低于征地所得，未来如果集体土地入市在更大范围内推开，如何保障地方政府的积极性是一个挑战。 　　国家行政学院教授宋志红表示，只是简单收取土地收益调节金，方式较为粗略，她认为与国有土地的税收体系衔接，是发