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浅谈物业服务企业成本控制问题 　　摘 要 物业服务企业作为市场竞争的主体，随着物价上涨和人力成本的不断提高，以及物业服务企业的收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。因此，本文从探求物业服务企业如何降低成本，成就企业的价值以及采取的对策进行了相关分析。 　　关键词 物业企业 成本控制 对策 　　一、物业服务企业成本控制的基本内涵 　　在经济形势下行的宏观环境下，在同行业竞争不断加剧以及企业资源有限的压力下，企业必须将成本控制摆在企业管理的首要位置。成本控制就是采取有效措施和方法降低成本，通过营运分析和流程优化等措施发现引起成本变动的真正原因，以控制成本，取得竞争优势，从而增加企业利润，实现企业价值最大化。作为微利行业的物业服务企业，必须探索出一条适合企业自身发展需要的成本管理模式，找到降低企业成本的行之有效的各项经营措施，提高自身的经济效益。 　　（一）物业服务企业的成本构成 　　物业服务企业的成本构成主要包括早期介入成本与物业服务成本。早期介入成本是指物业服务企业在没有确定项目接管权之前，为了获得项目物业服务资格而发生的相关成本，具体包括早期介入服务成本与专业服务咨询成本。由于早期介入需要投入足够的物业、经济等专业技术人员，而且是否最终获得项目服务资格存在一定的不确定性，因此，早期介入成本投入往往会消耗较多的人力、物力和财力。物业服务成本是指物业服务企业在向业主、租户等服务对象提供服务过程中发生的各项支出，具体包括：企业从业人员的各项应付职工薪酬；物业设施、设备的日常运行、维修保养费用；物业服务区域秩序维护费用；物业服务区域清洁卫生费用；车辆使用费；差旅费；固定资产折旧；企业购买的公众责任保险费等。 　　（二）物业服务企业的成本特点 　　1.物业服务企业的成本点零散。物业服务的服务对象众多，涵盖了服务区域的各个方面，例如针对不同的物业服务区域会采用不同的服务标准，以致其成本标准化监管难度增大，成本标准化难以执行。同时，由于物业服务企业在服务区域范围内还可能涉及商业店铺、广告经营、提供代租代售以及开拓其他经营业务。而且随着市场竞争压力的扩大，以及客户需求的复杂性，目前物业服务企业应客户需求开展较多的特约有偿服务项目如供电设施维修服务、供水设施维修服务、居家物品维修服务、保洁家政服务、商务服务等。上述复杂的成本内容会导致成本控制的风险点不断增加。 　　2.物业服务企业的成本覆盖面广。随着我国各大城市经济不断发展，物业服务企业的规模与经营范围不断扩大。由于物业服务企业对于所管区域都要延伸到，并且具有服务的持续性，与之相对应的物业服务企业成本监控线也在不断延长，形成较长的成本监控线。 　　3.物业服务企业成本监管难度大。物业服务企业成本发生与生产企业有许多不同，生产企业的料、工、费等基本是可控的，或者是设置了标准的消耗量，而物业服务企业的主要成本之一的设施设备维护费则具有不确定性，而且与开发商的投入和施工均有着密切的联系。而且，物业服务企业与劳务公司或外包公司在用人方面也会存在一定分歧，各自站在企业服务的不同立场，但最终用人的是物业服务企业，加大企业的管理难度。 　　（三）物业服务企业成本控制的意义 　　由于物业服务企业属于微利行业，随着物价上涨和人力成本的不断提高，以及物业服务企业的收费水平难以得到同步调整，行业生存状况不容乐观。因此，成本控制对于物业服务企业的生存和发展，具有十分重要的意义。具体表现为： 　　1.有助于物业服务企业提高市场竞争能力。有效的物业成本控制措施既可实现科学的岗位设置，又能合理地减少企业用工成本，减少设施设备维护成本，以及各项经营成本、特约服务成本等，从而实现企业利润目标，提高企业在同行业中的竞争力，促进企业的长远发展。 　　2.有助于物业服务企业增强风险防范能力。企业只有实现了企业价值，在不断增加经济效益的前提下加强管理、降低成本，才能在内外部经济环境的巨大压力下生存和发展，才能增强应对企业提供物业经营过程中产生的“点多，面广，监管难度大”的能力，使企业在竞争中求得生存的保障。 　　3.有助于物业服务企业整合经营管理。在物业成本居高不下的压力下，企业管理人员必须找到一条能有效实现成本降低的道路。因此，控制人力成本、合理加大技术投入、注重细节管理，成为企业关注的重点。企业势必在管理上摸索出符合自身发展的创新管理模式，提高企业的物业服务管理水平。 　　二、现阶段物业服务企业成本控制存在的主要风险 　　（一）人工成本方面 　　作为劳动密集型产业，物业服务企业的人工成本在企业成本中占绝大部分，包括管理、秩序维护、保洁、设施设备维护人员等从业人员的人工成本。由于企业物业服务经营所需人员数量较多但员工素质参差不齐、文化程度不一，加剧了企业人力资源成本控制的难度。