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论房地产行业如何控制和防范财务风险 　　摘要：随着我国经济的快速发展及国民对住房需求的提高，在取消了福利分房的政策后，我国房地产行业发展进入了快速上升期，并成为我国社会经济的支柱型产业之一。作为资金密集型行业，房地产企业在快速发展的同时也面临着很大财务风险。如何有效地防范财务风险成为各房地产企业必须重视的问题，尤其是当前房地产行情出现两级分化的情况下，房地产企业更应审视自身的财务风险。本文首先对房地产行业财务风险进行概述，进而对房地产企业财务风险成因进行分析，最后提出有针对性的风险防范对策。 　　关键词：房地产行业 财务风险 防范 　　一、房地产行业财务风险概述 　　财务风险是指公司在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使公司在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使公司蒙受经济损失或丧失更大收益的可能性。公司的筹措资金、长短期投资、分配利润等财务活动等都可能产生财务风险。 　　房地产行业由于具有投资数额巨大、投资周期较长，通常靠贷款筹资等行业特点，其面临的财务风险也要比其他行业高。概括地说，房地产开发企业的财务风险主要来源：一是政策风险，即政府进行政策法规调整而给地产企业带来的风险，例如：经济体制改革、政治环境变化、行业政策调整、土地政策及住房政策调整等。 政策风险对房地产企业的生存和发展影响重大，国家的某一项政策调整都有可能波及地产行业的全局/国家对房地产市场的宏观调控，会改变地产商的开发模式、开发方式、开发时机/更是会影响到开发商的开发成本和经营利润。如果地产开发商对政策风险应对不当，将会遭受惨重的损失；二是经济风险，即市场经济形势变化给地产企业带来的风险，例如：全球金融危机、银行利率调整、恶性通货膨胀等。通货膨胀带来的后果是货币贬值、物价上涨，房屋作为特殊的商品价格也会随之上涨，人们手里持有的货币可能无法经受飙升的房价，而购买力的下降会使地产企业开发的房屋滞销，资金回收困难将严重影响地产企业的资金流，一旦资金流断裂企业将面临破产的危机；三是经营风险，即房地产企业因自身在开发项目经营管理过程中出现失误而产生的风险危机，例如：前期项目筹划失误、中期经营管理不善、后期销售工作不利等。开发商在开发成本预算制定、开发周期规划、建筑完工开盘时机选择、产品市场定位、运营资金筹措等方面出现某一个环节、或多个环节失误有可能给企业造成巨大的损失；四是技术风险，即消费者对行业技术要求不断变化给地产企业带来的风险。社会经济的发展使得消费者对房屋品质的要求越来越高，行业内企业如果不能优化技术结构、不断提高产品质量，则很难在市场中求得生存。 　　房地产企业的财务风险，既具有一般企业财务风险的特征，又具有地产行业的特殊性。主要包括以下四个方面：第一，客观性。房地产企业的财务风险体现在财务活动的各个环节，具有客观性；第二，不确定性。很多不可预见的因素会影响财务活动的结果，即使房地产企业对财务风险采取应对措施进行预防，其最终的结果也依然存在偏差；第三，难防范性。内外部因素都能引发地产企业的财务风险，目前的风险预测技术还不能得到满意的效果。识别和防范风险都具有很高的难度；第四，可转移性。通过有效的防范及控制手段，可以达到降低房地产企业财务风险的目的，风险管理技术也可以一定程度的转移和分散风险，使企业的损失降到最低。 　　二、我国房地产行业的财务风险成因分析 　　房地产企业的财务风险按其成因可分为客观因素成因和主观因素成因两大类。客观因素方面包括宏观经济因素、政策法规因素、财务环境因素等；主观因素方面包括风险意识因素、资本结构因素、投资因素等。具体分析如下： 　　（一）盲目举债导致企业资产结构不合理 　　房地产企业进行项目投资需要大量的资金，很多地产企业为了能够获得资金向各大银行及其他金融机构举债，但部分企业举债具有很大的盲目性。同时也忽略了企业自身的偿债能力，过高的负债使企业的资产结构失衡，偿债的压力也越来越大。在房地产行情低迷的情况下，财务杠杆不良效应凸显。财务杠杆系数是衡量财务杠杆效应的标准依据，负债比例与财务杠杆系数成正向变动关系，也就是说在其他条件不变的情况下，企业的负债越多财务杠杆系数越大，财务杠杆效应也就越发明显。虽然负债筹资成本相对于权益筹资要低，利息也可以抵税，在息税前利润大于筹资无差别点的情况下，可以给股东带来额外收益，而一旦息税前利润小于筹资无差别点的情况下，利息支出便成为企业的固定负担，严重的情况下会引发企业债务危机。 　　（二）财务管理意识薄弱，财务人员素质低下 　　我国部分房地产企业财务管理意识淡薄，对财务管理在企业运营中发挥的作用没有正确的认识，特别一些由国企转化而来的大型房地产企业依然存有管理上的遗留问题：管理效率低下、内部激励匮乏、内部约束机