建筑投资业台湾当局打房火热 房市交易急冻业者打喷嚏.docVIP

建筑投资业台湾当局打房火热 房市交易急冻业者打喷嚏 　　【摘要】 　　2011年的房地产市场在经历台当局政策打房，实施奢侈税以及之后的欧债风暴及美国调降信评事件，加上2012年通过修法的实价登录等议题，都让房市交易量急速下滑，近年住宅家户比均维持在100%以上，表示台湾住宅呈现「供过于求」现象.... 　　产业年度概况回顾 　　根据中华征信所行业分类，凡从事不动产投资、开发、兴建、经营、租赁之行业均属于「建筑投资业」。依据中华征信所征信资料库，以及近五年台湾地区大型企业排名资料显示，建筑投资业TOP10业者近五年营收总额以8.1%的年平均成长率稳定成长，营收总额由2007年的新台币759亿元最高成长至2010年的新台币1，048亿元，2011年则略微下滑至新台币1，023亿元。（参见图一） 　　分析营收主要成长原因，在低??房屋贷款的优惠政策下及近几?房地产市场景气基本面好转下，房贷??普遍仍维持2%以下，在「租?如买」的实质考?下，?激?少潜在的自用型消费者提前购屋或改变其租屋决策，因此虽然2008年有金融风暴影响，但在需求稳定下，TOP10业者推案量也不畏景气持续增加。而随着房价持续高涨，虽然台当局在2010年为压抑房价，持续祭出如停标公有地、增加低价住?、?融紧缩、调整税负等管制性措施，但在市场资金充沛推升下，TOP10业者营收仍来到新台币1，048亿元的近五年新高。由于相关管制措施均无法有效抑制房价及投资客炒作，台湾当局在2011年进一步祭出「奢侈税」抑制房市，名下有第二间房地产两年内转卖将课征10～15%的交易税，使得投资客纷纷退场，原本畅旺的房市交??瞬间急冻，加上因欧债、美债等国际?融局势动荡?安等因素影响下，2011年TOP10业者营收出现近内首度的下滑。 　　观察台湾不动产市场之组成结构，以各类别销售值比重分布来看（参见图二），目前仍系以住宅及住宿安养类别为重，比重逾五成，2012年前三季约达55.35%，其次为工业仓储类，约达19.97%。此外，在推案金额方面仍以台北市、新北市的区域为重（参见图三），2012年前三季台北市推案金额平均比重达20.08%，新北市约达26.43%，二者合计约近五成，虽比重已较往年略微下降，但推案量仍足以左右岛内住宅市场，其在岛内房市表现仍具重要性。 　　二、TOP10业者分析 　　依近五年建筑投资业TOP10排名状况分析（参见表一），近五年每年约有110家以上业者入榜TOP5000，入榜业者的变动幅度低，因为每年业者推案量不一，入榜TOP10业者之排名顺序也不断变动，显示建筑投资业市场竞争十分激烈，然其中远雄建设、兴富发建设、华固建设、太子建设等四家业者近五年都在TOP10的行列，日胜生、国泰建设、丽宝建设、冠德建设、长虹建设等也在均在前20名之列，可见建筑投资业呈现大者恒大的趋势明显，其他中小型业者欲进入TOP10排名门槛不易。 　　首先提到近二年均稳居龙头地位的兴富发建设，其成立于1980年，原名为「?福建设（股）」，在1989年5月吸收合并宏巨建设（股），并更名为宏巨建设（股），又于2003年5月变更公司名称为现名。近年来其建案大都采以毛利较高的「合建分屋」方式进行，2006年全台湾推案量达新台币300多亿元，勇夺当年度十大建商排行的龙头宝座。目前该公司业务以兴建住商电梯大楼或办公大楼为主，分布于新北市、台北市及其他要都会区，如台中、台南及高雄等。土地开发方面，则选择交通便捷、生活机能完整、具发展潜力的地段为主。虽然房市景气欠佳，但该公司于2012年陆续推出「台北1号苑」、「台北苑」、「德安百货案」与「麒麟饭店改建案」等，合计推案量达新台币450亿元。不过受到台当局打房政策不断影响，虽然该公司在2012年初宣布将新建案降价25%震撼房市，但仍就无法提升急冻的买气，2012年营收仍较2011年下滑2.72%。虽然该公司在2013年全台预估推案量仍高达新台币955.3亿元，可分回销售金额约828.3亿元，将成为后续2～3年的营收来源，不过在目前房市景气持续低迷情况下，营收能否达标仍有待观察。 　　其次是近两年排名第二的远雄建设，主要从事委托营造厂商兴建商业大楼及民众住宅出售、出租业务。其推案多集中于大台北地区，原先以兴建厂办大楼起家，在内湖、汐止等地做大面积的工业区开发，但在产业景气从厂办市场转为住宅市场后，逐渐转型经营住宅市场，厂办市场只保留内湖部分，开发土地仍以新北市及台北市为重心，推案则以中大坪数产品为主。该公司自从事自有住宅开发以来专注于建筑品质提升，其在新北市三峡区兴建的远雄二代宅等建案颇获市场肯定。不过由于岛内房市景气欠佳，该公司近年也积极转往大陆投资，目前在大陆有5大投资案，分别是天津生态城、苏州英式古典生态城、海峡建设平潭案、海峡建