物业服务费用范围物业设施、设备维修管理与维护管理方案).docVIP

物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护管理方案 第十章 物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 　一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新? 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况? 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复? 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开发商维修? 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全? 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途? 各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚? 及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好? 因房制宜，有计划地安排保养维修任务? 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度? 完善的管理、检查、考核制度? 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态? 建立和贯彻各项规章制度及各项标准? 搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】? 建物维修工a. 按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》的内容要求进行修缮养护；b. 每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑，公用部位、设施进行巡查；c. 将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内；d. 房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e. 房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。? 设备主管a. 负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托维修的联系工作；b. 每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d. 对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e. 每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录《房屋、设施检查表》，根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》，填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》，经经理审核后上报公司主管部门； 【供配电设备】? 电工a. 每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》；b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》；c. 按《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；d. 供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内；e. 供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。? 设备主管a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作；b. 每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《房屋、设备、设施（年度）维修计划表》；c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录；e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门；f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报经理审核后，交公司主管部门；h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 【消防设备】? 日常巡视a. 设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障； ? 定期检查a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》；b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。? 维修保养a. 设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次