开发培训-开发管理-房地产计划运营管理实战培训.pptVIP

案例：＊＊公司项目开发周期基准 物业类型 标段规模 前期工作 施工周期 总周期 调整原则 4层+1层地下 2.5万m2 7m/210d 7.5m/225d 14.5m/435d 1、不带地下室减少10 d，地下室增加1层相应增加20天。 2、带1层转换层增加15d，带2层裙房增加20d。 3、11层以下，每增减1层相应增减12-13d，11层以上，每增减1层相应增减10-11d。 4、精装修项目不调增周期。 6层+1层地下 2.5万m2 8.5m/255d 15.5m/465d 11层+1层地下 5.0万m2 10.5m/315d 17.5m/525d 24层+1层地下 5.0万m2 14.0m/425d 21.0m/635d 33层+2层地下 5.0万m2 18.0m/540d 25.0m/750 基准的计算起始点：获取土地；结束点：一期取得竣工备案证明，以自然天计算。二期及以后期的推进，在满足项目经营目标的条件下，可在此基准基础上做适当调增，在总体计划或专项计划中予以体现。 基准的适用规模是占地５００亩（约３３万平米）以下的项目，超过此规模的项目要在此基础上对实施方案阶段的基准做适当调增。 基准重点分析关键线路工作周期，非关键线路工作周期要服从并溶于关键线路工作周期。 除春节和冬施外，基准已考虑了所有可预见风险因素。原则上，冬施可调增30天，跨春节施工可调增30天，跨春节前期工作可调增15天。 对于一期面积超过建议标段面积的情况，可以采取分区的推进策略，分区间隔时间宜控制在20-30天，但一期的总体推进周期不得超过基准值 案例：＊＊公司项目展示区开放基准周期 物业类型 设计周期 招标周期 开工证 施工周期 子总周期 调整原则 6层单体 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不带地下室减15d，4层单体减15d 高层单体 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 带1层地下室减15d 原则上，示范区开放时点与项目开盘时点一致，如有因特殊原因，两者可以不一致。售楼处开放时点比项目开盘时点至少提前30天 对于6层及以下单体，示范区开放时要求展示立面整体效果；对于11层及以上单体，示范区开放时不展示立面整体效果；对于6-11层单体，示范区开放时是否展示立面效果，依具体情况而定 考核基准 开始点 结束点 基准值 考核数据 来源部门 考核级别 项目 项目开盘 获取土地 项目首次开盘 330d 营运中心 Ⅰ 利润结转 获取土地 一期竣工备案 详见4.2.1款 营运中心 Ⅰ 项目 施工周期 取得开工证 竣工备案 营运中心 Ⅱ 售楼处开放 获取土地 售楼处本体及周边环境施工完成、整改完成，营销搬入开始正式办公 300 d 营销部 Ⅱ 示范区开放 获取土地 示范区本体特别是立面、样板间、环境施工完成、整改完成 330 d 营销部 Ⅱ 设计 总设计周期 获取土地 施工图内外审完成并修改出图，取得外审意见 140/170d 项目中心工程、成本部 Ⅱ 方案设计 获取土地 实施方案公司、集团评审、调整定稿 户型、单体平立面确定 技术应用方案初步确定 报建方案图咨询完成，正式方案报建图内审完成修改出图 园林、交通、人防咨询完成 90d 项目总经理，集团技术管理部，开发部 Ⅱ 扩初设计 方案设计完成 实施方案最终成果完成并集团备案 结构、设备专业方案、部品设计方案确定 园林、交通、人防规划和扩初、消防、规证报建图按逻辑关系完成出图并公司内部审核修改无误 20/30d 集团技术管理部，开发部 Ⅱ 施工图设计 扩初设计完成 完成报外审图出图，出图前内审完成 20/30d 成本部 Ⅱ 扩初设计完成 报外审图内外审完成并修改出图，取得外审意见 30/50d 项目中心工程、成本部 Ⅱ 营销 定位优化 获取土地 产品建议书公司评审通过且，建议书充分含盖了概念、方案设计输入条件 30d 项目总经理，设计部 Ⅱ 项目策划 获取土地 项目策划报告公司评审通过 60d 项目总经理、设计部 Ⅱ 营销策划报告 完成公司公司和集团评审定稿 开盘前3个月 项目总经理，集团技术部 Ⅱ 价格方案 完成公司评审和集团备案 开盘前15天 项目总经理，集团技术部 Ⅱ 销售周期 销建配合，项目销售结案与项目竣工同期 项目总经理、营运中心 Ⅱ 开发 总报建周期 获取土地 取得建设工程规划许可证 140/150d 营运中心 Ⅱ 施工许可办理 招标手续完成具备施工许可 证进件条件 取得施工许可证 10/13d 项目中心工程 Ⅱ 成本 方案外部招标 取得立项批复 外部招标手续完成具备方案报件条件 30 开发部 Ⅱ 总包招标 完成报外审图出图，出图前内审完成 内部定标，外部招标手续完成具备施工许可证进件条件，从开标到内部定标15天。 40/47d 开发部