建筑地产行业实施工具-02需求分析库-06 房地产企业商管项目需求调研报告.docVIP

XX商管项目 密 级：机密 文档编号： PMS2.2.03_V1.0 版 本 号：V.0 页 数：页日 期：200-00-04 设计单位：用友软件股份有限公司 文档管理 建立日期: 200 -07-22 修改日期: 200 -08-04 文控编号: UF_NC_XX_SG(XX)- PMS2.2.03_V1.0 商管项目经理： 曾XX 日 期： 200 -00-04 用友实施顾问： 舒森 日 期： 200 -00-04 文档控制 日期 作者 版本 修改参考号 备注 1 商业管理业务需求 本节重点对XX商业集团进行调研整理分析；通过对招商部、租金部的高层进行现场访谈后，对XX集团商业管理的核心业务现状及需求进行整理。 租赁管理 租金监控管理 租金催收：目前是人工根据租约进行专人管理进行租金催收，并且很多房间都是不同的收费日期，房源太多靠人工管理对于很多时候收租期到了但难以知晓；（根据房源或租户出相应的催收通知书，包括租金及物业管理费，在一张催收单中实现） 集团财务部要求各公司每月上报租户欠交款表，集团通过租户欠交款表监管各公司的租金收缴情况；（完善公司级和集团级的催收报表） 抽成租金管理 抽成租金：就是与租户签订抽成租赁合同，租户按营业额的一定比例作为店铺租金，租户降低经营风险，同时业主方可共同与租户进行市场盘活，双方都实现双盈；如：XX影院、商家神彩飞扬等；签订合同时只约定租金收取比例，收取租金则按经营情况进行抽成；通常乙方的收银员由甲方招聘，收银员的工资由乙方支付，才有利于双方对营业额的公证；在收取租金时本月收取上月的租金，租金总额=营业额X租金比例%； 多种经营及广告位管理 多种经营及广告位难以按房产管理，在实际过程中变动非常大，有很多不确定因素而调整； 集团为规范商业地产的整体长期经营，要求各公司对商场内的多种经营逐步减少；以后多种经营会很少，不是集团所关注重点，只对其粗放管理； 对于一些特殊收费，包括临时退免费、追加费用等通过该业务处理； 物业合同管理 对于商铺出租通常都会签订两份合同，一份为租赁合同，一份为物业服务合同（物业合同作为租赁合同的附件）； 对于住宅项目的物业服务合同通常是签订一份合同（在入伙时签订）； 租户管理 商铺调节：各商管公司都会因地段原因、租金原因对现有劣质租户进行清退；将到期商铺调整给优质租户；（商铺调整过程中有两个合同，一个房商两个合同，其中一个在执行，一个签订将要执行的，需要把这两个租金收益进行对比。）调整合同在审批过程中对其收益对比分析。 分析预测 第一期需要各单位填报项目收入预测计划的报表；对实际租金收入情况与预测计划报表进行汇总对比分析； 财务业务接口 租金登记：对于租金部收取租金，通常是本月收取下月或以后一季度以至半年、一年的租金，租金部都记算到本月收租，而在财务做账，则需要将租金真实的所属月加以区分；如6月份收取7~12月份半年的租金，在租金报表中就体现本月应收；而收到这款后财务做账则只能做预收；需要对业务部收款与财务部的统一口径实现一致； 业务管理报表和财务报表需要反映当期真实的收入情况及预收情况； 租赁合同要素 一个合同多个房产、多个标准； 日租金标准只有不足月的情况才需要计算； 首期租金（合同起始日不是一个月的开始，将前面不足月的加上下一个月的租金作为首期租金） 租金以次为单位的时候租金标准只有一个，这样多次的话生成的租金都是一样的，如果存在每次交的金额不一样就要手动调整租金，客户提出在选择次的时候，按照次数生成租金标准。合同管理和合同台帐中需要校验合同总价。 招商管理 品牌管理 品牌管理：各公司品牌资源最好通过流程来控制从公司品牌上升到集团品牌，最终成为全集团品牌储备，并分配给其他公司发挥优势品牌在集团内价值最大化； 各公司对本地品牌都有录入权限，通过对品牌了解运作的情况再向集团推荐，集团对其审批再进入集团品牌资源库； 品牌可通过品类进行分类辅助管理，品牌只有一级，可以对运作好的品牌进行升级，而运作差的品牌进行降级管理； 依品类建立品牌档案，品牌档案记录参见品牌登记表； 商源登记 商源信息以品类为基础进行分类录入，以品类的第一层进行展现所有商源； 集团商源可以分配给各公司； 商源跟踪 招商过程管理中对每个租户都需要有段跟踪期间，从谈判开始，到回访跟踪最后到合同签约都是要经历一个过程；需要在这个过程中随时可以调出来查询其跟踪情况，签约后并进入客户服系统； 对商源跟踪按多个阶段划分：目标阶段、初步意向、