营销策划-写字楼-山东淄博市全聚德商务楼营销方案.pptVIP

广告设计 广告计划及费用预算 项目 位置 规格 数量 单价 总价 时间 软文 鲁中晨报A2 1/2 1 12500元/期 12500 2010.03.25 淄博晚报A2 1/2 1 11000元/期 11000 2010.04.07 硬广 鲁中晨报A2 整版 1/2 1 1 25000元/期 12500元/期 37500 2010.03.11 2010.03.25 淄博晚报A2 整版 1/2 1 1 22000元/期 11000元/期 33000 2010.04.21 2010.04.07 围挡 项目围墙 4米*3.5米 10米*3米 3 3 150元/平方 19800 2010.01.30 广播 FM100 20秒 1个月 8000元/月 8000 2010.04 夹报 齐鲁晚报 鲁中晨报 8K 20000 0.08元/份 1600 2010.04 售楼处内装 营销中心 — — — 5000 2010.01.30 折页 营销中心 4折 3000 1.2元/份 3600 2010.01.30 海报 营销中心 8K 30000 0.19元/份 5700 2010.01.30 合计 137700 集中开盘期 (2010.5.1—2010.6.13) ２、商铺部分 中心城区商业核心的城市型商铺 诠释： 美食街自1991年开街以来，经过18年的发展，已然成为张店城区的商业中心，黄金商街，其商业的辐射区域已经覆盖了整个张店城区；项目商铺产品为美食街唯一在售的沿街商铺产品，面积较大，具备进驻大型金融、服装品牌店等服务性行业的条件。 （三）目标客户群体定位 六、目标客户群定位 客户性质：以投资客户为主 区域特点：淄博市内投资客户 需求特点：地段成为客户主要的关注点，在市场主流价格范围内， 客户对于投资回报率及商业氛围的关注程度较大， 由于区域交通配套等特点，公寓部分客户对项目使用价值 的关注尚停留在居住本身。 第四部分 形象定位 主推案名： 备选案名： 形象力定位 美食街核心，金牌投资特区 主广告语 错过这一次，再等100年 广告展示  第五部分 整体营销规划 一、整体营销思路 1、结合产品特点， 分阶段分批组织销售； 2、依据产品特性确定各阶段销售策略，组织销售执行； 3、放大项目优势，规避项目劣势； 放大项目优势 1、周边商业氛围 2、美食街客户群支持 3、版块内投资回报前景 4、自身产品优势 规避项目劣势 1、销售说辞中对区域内交通及停车问题的规避 2、以自居为主要目的的公寓产品对居住环境舒适度的要求 小结：充分借助美食街对淄博的深远影响力，深入挖掘区位优势，实现区位优势与项目自身的完美结合。 客户储备期 集中开盘期 平稳销售期 商铺A类客户储备100组 公寓A类客户储备200组 商铺销售率100% 公寓销售40% 商业A类客户150组，公寓销售率90% 地下一层、三层商业销售开始 地下一层商业销售率达到85% 12个月 2010年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 形象导入期 形象深化期 强势推广期 广告推广分期 营销阶段划分 二、整体推盘顺序 商铺第一批销售 地下一层第三批销售 公寓第二批推售 一二层联体商铺 三层商业第三批销售 公寓 地下一层、三层商业 四层 注：四层根据公寓和商业的销售 情况随机调整 1、定价依据 市场情况的影响 产品价值的延展递增 对区域消费市场和竞争市场的敏锐把握； 制定项目销售价格 项目本身价值的挖掘 产品内涵的挖掘和延展 复合营销手段 清晰的营销思路 需要追加投入 成本的控制 政策影响 基础价格确定 三、价格制定 2 、价格确定流程 储备客户 确定测试价格 价格测试 调整价格 确定价格 3、价格策略 ※合理定价，逐步调整、稳步攀升 依据回款要求，结合客户价格测试，确定开盘价格 依据开盘状况，适时调整价格体系。 ※依据房源状况，合理确定内部价格体系 根据房源位置及朝向等综合评价房源素质，制定“一户一价”策略，通过合理价差平衡实现项目整体销售。 第六部分 各阶段工作分解 客户储备期 (2010.1.1—2010.5.1) 工作目的 资