营销策划-住宅大盘-世联-珠海保利香槟国际营销策略及销售执行报告.pptVIP

竞争策略下的客户策略： 本项目可借助时代已经奠定的区域高升值潜力印象，进一步拉动投资需求，让错过时代的市区客户有第二次机会捞品牌和区域升值的第一桶金 借助品牌影响力和首批面积段对时代带来的总价优势，深挖金湾本地中高端自住需求。 积极开拓澳门客户，依靠市区客户和港澳客户带动部分西区本地客户的价值认知 借助高品质的产品力和品牌吸引力吸纳市区边缘首改自住客户和产业园区域的中高端自住客户 客户策略 势在市区 深挖西区 拦截港澳、内地客 全媒体覆盖 全城国宝派票攻势 市区分展场渗透 团体渠道渗透：企业、公务员、教师体系 拱北展场设置 品牌发力：保利来了！通过市区客户挤压西区客户的价值认知 直效价值点：投资横琴第一站、海景房、两地车牌 珠海大道户外设置 形象上——国宝竖高度，唯有、唯能 围绕“国宝展”，整合珠海全媒体投放，树立一线品牌市场地位 阶段一：10月中至10月底 核心诉求：19年，40城，实力央企携国宝而来 阶段二：10月底至11月中 核心诉求：粤迎国宝、筑善名城，保利发力国际级新特区 阶段三：11月中至开盘前 核心诉求：保利，让珠海有了香槟的味道（产品价值传递） 阶段四：12月中开盘 核心诉求：国际社区、实力央企大盘，首批发售 高性价比，开盘爆破 树形象，拔调性 借势时代山湖海，合力炒作区域价值 时代四期开盘前蓄客阶段，大规模广告投入，炒作横琴新区和金海大桥利好，已对澳门、金湾客户普遍洗脑 建议阶段户外主题加入区域价值信息 示例如：瞰横琴，保利第40城落子金湾 时代四期开盘客户语录 ——“横琴将来可能就像上海的浦东一样，等金海大桥贯通后，澳门到这里才十分钟，三到五年这里的房价肯定能翻1-1.5倍。” 澳门陈姓女士 购买125㎡单位 ——“党代会上领导说，西部中心城要三年见成效、五年城规模，加上横琴的利好，将来这里肯定升值潜力很大。” 三灶罗姓女士 公务员 购买125㎡单位 推售目标分解：2011年目标销售金额2亿元 开盘阶段 推出约300套 认筹客户约525个 解筹率：40％ 积累客户1750个 认筹率：30％ 销售率约70%，销售约210套 2011年目标 开盘销售约22000 ㎡ ； 销售金额约2亿元 目标：1750批有效客户 2011年营销执行 10月 11月 12月 1月 2011年 2011年12月初-12月中完成开盘阶段70%约210套，2亿销售额 9月 预热阶段 蓄势阶段 引爆阶段 1、前期形象渗透 2、营销前期准备 3、前期客户积累 1、品牌展示 2、客户积累 3、售楼处开放筹备工作 1、重点出击/圈层客户 2、客户认筹/洗筹 3、开盘筹备 保利品牌之旅 国宝展新闻发布会 户外广告 拱北外展活动 兽首展 暖场活动 团购 网络、杂志、报纸广告 电视、广播广告 短信、DM 网络、报纸广告 广播广告、短信 营销节点 销售目标 营销活动 媒体排期 阶段任务 累计1800批, 认筹525批，销售约210套，销售额2亿 市区外展场设立，保利会启动 11.11国宝展、样板房同步启动 12.10取得预售证开始认筹 12.17开盘 累计200批品牌馆现场登记 累计1200批，售楼处现场登记 户外广告：截流东西双城客户，户外立势 推广渠道 设置原则：保留现有资源，并在核心区争取广告位，扩大项目影响力和辐射范围 设置地点： 1.珠海大道（针对西区和内地客户） 2.九洲大道（针对市区投资和自住客户） 3.拱北（针对港澳投资客户） 粤迎国宝 筑善名城 0756-8988888 户外广告牌 报纸 电视 电台 公交、站台 短信/直邮等 外展场 渠 道 营 销 九洲大道户外 珠海大道广告 拱北户外 * 珠海各大楼盘降价促销力度逐渐增大 楼盘 7-8月 9-10月 远大美域 均价1.3万元/ ㎡ ，（1500元/ ㎡精装）；一次性95折，按揭98折 均价1.1万元/ ㎡ （ 1500元/ ㎡装修） ，另外95折； 新光御景山 均价1.8万元/ ㎡； （3000元/ ㎡ 精装） 均价1.6万元/ ㎡ ，出现1.5万的价格（3000元/平米）；推出房号在总价上减17万；一次性96折，按揭99折，分期98折； 格力香樟 均价1.45元/㎡； （2500元/㎡精装） 一次性85折，按揭94折；买房送车位，现楼发售，即刻办理房产证和珠澳两地牌 国子间 均价1.93-1.96万元/平米 均价1.7万/ ㎡起，承诺不超过1.9