定价方案-住宅区-中建新联康-山东济南锦绣城定价方案.pptxVIP

中建锦绣城项目定价方案2012年7月18日定价方案思路宏观市场分析一期产品分析及价格定位1.1期产品分析及价格策略1.1期楼栋价格因素分析1.1期楼栋价格表在过去的2011年，济南市区商品住宅明显供大于求，受其宏观大环境影响，进入2012年后新增供应量减少，前五个月市场供不应求，但是众多一线开发商潜在供应量较大，有可能集中释放，易再次形成“供大于求”的买方市场宏观市场分析-供销走势济南市区商品住宅供销走势（万㎡）供销比0.50供销比1.23供销比1.44供应方面，济南市区商品住宅2012年1-5月供应69.2万平米，同比去年减少45.90%（-58.7万方），受农历新年影响环比前五个月减少44.55%（-55.7万方）； 成交方面，2012年1-5月成交量107万平米，环比前5个月增加24.71%； 12年1-5月月均供销比较去年同比减少59.51%；环比前5个月减少65.28%。宏观市场分析-存销走势自限购令出台以来，济南市区商品住宅存量居高不下，进入2012年初更是到了库存量的峰值；库存高压下，以价换量项目逐渐增多，存销比开始走低济南市区商品住宅存销情况截至2012年5月底济南市区库存量85万㎡，与去年同期相比增加57.99%，环比降低11.27%； 2012年1-5月成交量107万平米，环比前5个月增加24.71%；12年5月存销比较去年同期增加130.77%；环比没有变化。宏观市场分析-量价走势在高库存的压力下，济南市区商品住宅成交均价环比同比均呈现下降，市场成交均价进入下行通道；根据当前市场形势可以预判：市场价格尚未触底，未来仍有下探空间济南市区商品住宅量价走势成交均价8796成交均价8693成交均价7820济南市区商品住宅2012年1-5月成交均价7820元/平米，同比下降11.10%，环比前5个月下降10.04%宏观市场分析-市场总结一级市场与去年同期相比，今年1~5月份以来，济南市土地市场进入活跃期，供求量均有明显提升；但从成交导向分析，还是以政府导向成交为主，这是一个政府导向性的市场回暖。二级市场受2011年惨淡的市场环境影响，进入2012年后新增供应量减少，前五个月市场供不应求，但是众多一线开发商潜在供应量较大，有可能集中释放，易再次形成“供大于求”的买方市场；三月份以来成交量的回升，是刚性需求释放和开发商打折促销“以价换量”共同作用的结果；当前市场成交回升的时间极短，根基仍未巩固，更多地呈现出阶段性、季节性特点，与优惠楼盘集中入市有直接关系；尽管今年政策上有“微调”，在信贷政策上加大了对首套房置业者的支持力度，成交回暖显然没有可持续性，反而会因优质楼盘被抢光以及刚性需求释放，而出现有效购买力的断档，导致市场陷入新一轮观望。形势依然严峻——一二级市场虽然收获了短暂的活跃，楼市成交依然处于低位、众多品牌开发商依然持有数量巨大的潜在供应反弹为时尚早——仅凭短期成交量的拉升，就开始展望楼市的触底反弹，显然为时尚早对于未来济南市场的发展仍需要谨慎的态度定价方案思路宏观市场分析一期产品分析及价格定位1.1期产品分析及价格策略1.1期楼栋价格因素分析1.1期楼栋价格表一期产品梳理一期整体建筑面积产品类型面积（平米）占比住会所23001%商业92004%合计247954100%7#1#6#两房87㎡户型为绝对主力，占比41%；紧凑型、功能型、舒适性三房配比平均，户型分配整体合理。8#2#一期整体面积配比 户型 面积（平米） 套数 面积（平米） 套数比 面积比 二房二厅一卫 8610569081649%38%三房二厅一卫 112-1155946713128%28%三房二厅二卫 1212643194410%14%三房二厅二卫 132-1331982623510%11%四房二厅二卫 154132203283%9%合计 —— 2244236454100%100%9#3#10#4#11#5#变电站价格定位-定价依据权重打分法三大因素影响权重构成地段价值34％社区属性40％服务品质26％权重打分法细项的构成比例，是经参考新联康多个成熟案例综合制定的：⊙测算比价体系由三大影响因素按权重构成（用地段价值、社区属性、服务品质）;⊙本评分标准基础分值为：10分，本项目按现有初步定位来进行打分，然后按三大影响因素权重系数给项目打分;⊙按系数比例综合，计算得出本项目最终评分地段价值34％环境10%、交通12%、配套12%社区属性33％规模3%、景观9%、建筑外观6%、户型设计15%、社区配套7%服务品质26％施工质量4%、交房时间2%、物业管理9%、营销力度3%、现场表现5%、开发商品牌3%价格定位-定价参考参考项目参考价格(元/㎡）权重类型绿地国际花都550035%小高层、高层外海中央花园650035%小高层、高层绿地泉景