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商业地产销售反租回报案例分析 （好百年合作方式分析） 背景： 项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有260多米的长度，可谓商机无限。 好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 好百年的发展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。 好百年租用方式 商场正常销售，然后将商场部分整体出租给好百年，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。 发展商则按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。 制定经济分析假设条件的原则 与好百年签定的租期时间不超过10年。 给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。 制定经济分析的假设条件 （注：由于商场两层面积确定，此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。） 假设商场两层全部公开发售，并且达到100%的销售率。 租金试算 1、计算方法说明： 根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给好百年的租金以及售价如何，一定要保证发展商的纯收益，由此得出以下的公式： 实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租金-不可预见费=纯销售额 其中： 实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。 回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在