营销推广-写字楼-20110901廊坊华夏铂宫新世纪大厦营销执行策略.pptVIP

定位决策——从写字楼客户实际需求出发寻求出路 地段好 形象好 配套好 成本低 地段好 门槛低 回报高 稳定性 自用客看重的因素 投资客看重的因素 突破方向： 中央政务区规划 生态办公模式 圈层 突破方向： 中央政务区规划 强调物业升值，出租强调相比住宅租金高而非出租投资回报率 四、营销策略 本体分析 PART1 开发商目标 PART2 市场分析、客户分析及核心问题界定 PART3 PART4 PART5 营销策略 执行策略 项目位于非传统商务区，商务属性不强; 如何搭建项目价值传递平台，让客户认知项目的投资、商务价值？ 核心问题界定： 如何让客户买？ 如何让客户认知项目价值 ？ （推广策略、事件营销） （推售及价格、展示、销售政策） 问题解决策略： 影响力 向心力 购买力 炒作“区域价值” “公园商务” 问题核心 解决“ 购买障碍” 让“客户认可” [线上推广] [展示策略] [线下直效渠道] [推售策略] 实现项目影响力、价值传递 实现项目价格目标、销售目标 解决策略 [事件营销] 找到客户 [销售配合] 推广阶段 2011年9月15日 10月22日开盘 2011年12月 阶段划分 影响力阶段 向心力阶段 购买力阶段 线上渠道 公园商务 财富成长 线下渠道 纸媒：《消费广场》《廊坊日报》； 网络通栏及软文网推； 户外、围挡、道旗； 事件营销：区域价值论坛 业内人士推介会 线下：短信 事件营销：马未都收藏展 直效渠道：直邮、扫楼、短信、高端场所资料洽谈 客户答谢活动：京城俱乐部答谢晚宴 铂宫会所定制化活动 线下：短信 阶段主题 中央商务区的5A写字楼 企业徽章 商务领袖 纸媒：《消费广场》《廊坊日报》； 网络通栏及软文网推； 户外、围挡、道旗； 纸媒：《消费广场》《廊坊日报》； 网络通栏及软文网推； 户外、围挡、道旗； 2011年10月15日 2011年10月25日 五、执行策略 本体分析 PART1 开发商目标 PART2 市场分析、客户分析及核心问题界定 PART3 PART4 PART5 营销策略 执行策略 第一步 营销主线的执行方向： 推广线：项目高调入市，密集推广，延续前期的高端形象，线上释放写字楼信息，主打中央政务区、公园商务主题，附带大户型信息。 事件营销：以区域价值论坛进行事件营销，吸引新闻关注。 影响力 (2011.9.15-2011.10.15蓄客期） 本阶段以事件营销为核心，结合线上的密集推广 炒作中央政务区区域，建立新世纪大厦影响力 　 定义FAB F(Features/fact) 项目本身的特性/属性 本项目 华夏品牌、尊处中央政务区、紧邻25万平米新世纪公园和105亩自然公园、5A写字楼标准、容积率2.52、占地7万平米、商业立项、114-541平米办公空间、空中花园、廊坊唯一Art-Deco建筑、位于城市主干道永兴路与北凤道交叉口 A(Advantages) 相对于竞争对手的优势 本项目 华夏品牌、中央政务区、紧邻新世纪公园与自然公园、廊坊唯一Art-Deco建筑 B(Benefit/value) 　项目带给用户的利益/价值 本项目 中央政务区的升值潜力，以及生态办公新模式 中央政务区的5A生态写字楼 FAB推导 Slogan: 企业徽章 公园商务 从纽约中央公园，到伦敦海德公园， 从IBM到时代华纳， 都选择了以私人豪宅著称的中央公园区域作为办公地点， 并且这种风潮愈演愈烈，公园办公风靡世界，成为商务办公新趋势。 新世纪大厦，比邻政府，俯瞰公园，廊坊唯一公园旁的写字楼，引领商务办公新趋势！ 廊和坊金融街 写字楼产品介绍 3#、4#、5#被金融机构定制，4#民生保险订购，5#人寿订购，1-2层为营业厅，上层为后台及数据处理中心等，3#2家银行，以及开发区管委会等政府机构。 购买动机: 对经济技术开发区整体产业环境和政策环境的认同; IT、金融、能源等智力密集型企业的特殊生产力结构，从传统行业分离，对人流量依赖性较小 1#soho散售： 16层，1-2层底商，3-16层为soho， 60-120平米，4米层高；均价12000元/平米，消化30-40套。 客户情况：投资客为主，自用为辅。包括开发客户50%、京津客户约占30%，市区10%。 2#写字楼散售： 11层，1-5层商业，6-11层240-600平米写字楼，均价10000元/平米。 客户情况：商务自用为主，行业主要为IT、机械、能源等行业。如天津中川投资有限公司，认购2000平米；天津乐园集团。 5栋5A写字楼 1#、2#进行散售 商业区 2# 1# 4# 3# 5# 写字楼 廊和坊金融街 —规划 廊和坊金融街 日常推广： 线上：网络、道旗、户外广告牌 线下：短信 活动推广： 全球