培训课件--我国小产权房问题：现状与出路三.pptVIP

为此，地方政府可考虑积极利用小产权房的成本和价格优势，将部分存量小产权房转化为保障性住房。这样做，不仅可以有效缓解保障房建设的资金和土地压力，而且可以大大加快整个保障性住房体系的建设进程，同时还可以给存量小产权房一个合法、合理的市场出口。 地方政府将存量小产权房转化为保障房的具体方式可采取三种：其一，地方政府按照合理价格直接收购存量小产权房，将其作为廉租房或公租房并按照现行政策分配给合格的租赁者；其二，地方政府按照合理价格租赁存量小产权房，再作为廉租房或公租房转租给合格的租赁者，其中廉租房差价由政府承担；其三，直接将存量小产权房确定为公租房，严格按照公租房要求开展租赁经营活动。 建议有关部门在研究制定房地产业发展和城镇居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作为保障性住房。在将部分小产权房建设纳入保障性住房体系时，建议可参考保障性住房尤其是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者准入条件和转让条件等方面作出明确规定。 这样做，既有利于解决集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”问题，满足农民分享土地增值的利益诉求，又有助于解决城镇中低收入阶层的住房需求问题。 值得注意的是，任何将小产权房建设纳入保障性住房体系的做法，包括当前部分省市正在进行的在集体土地上建设保障性住房的试点 都不能以牺牲农民合法土地权益为代价，都必须充分考虑和体现农民对土地增值收益的合理诉求，否则的话，即使通过小产权房建设缓解了地方政府的资金和土地困境，也加强了保障性住房建设进程，但仍然是在造就另外一种形式的与农民争土地和对农民合理合法利益诉求的剥夺。 ?  我国小产权房问题：现状与出路（三） （二）解决小产权房问题的主要原则 1．坚持公平正义的原则 小产权房问题不是一个简单的经济问题，也不是一个简单的法律问题，而是涉及政府、农民个人、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益主体，涉及农村土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。解决小产权房问题， 从短期来看需要区别对待、分类处置各类小产权房，从长期来看更需要一系列相关体制改革创新。而这些都需要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益关系，这也是建设和谐社会的应有之义。这就要求各地在治理小产权房过程中，既要严格依照法律和政策办事，也要考虑到广大农民和城镇购房者的现实利益，既要充分考虑到现行政策法规的刚性要求，也应多一些“以人为本”的灵活的处理方式。也只有坚持公平正义，坚持“以人为本”，才能在解决小产权房问题中真正维护好最广大人民群众的根本利益 2．坚持同地同权同价的原则 在《宪法》中，“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制。在目前我国城乡二元土地所有制框架下，对于其它条件完全相同的两块建设用地来说，若其中一块是农村集体所有土地，按照《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有自用的权利，转为国有土地需要相关部门审批才能进入二级市场流转，并且农民只能得到比例相对很低的补偿费用 但另一块若是国有土地，就可享有转让、出租、抵押等权利，并可以在市场交易中实现土地增值。不难看出，农村集体土地所有者并不真正具备出让自己所有的集体土地并获取出让收益的权利。这就是所谓的农村集体土地所有权“残缺”和两种土地所有制的不平等。小产权房之所以成为一个“问题”，根本在于这两种土地所有制“天生的”不平等。 在处理小产权房问题中，要正确对待工业化、城市化进程中农民的土地财产权利，在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，尽快结束农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”状态。这不仅有利于加快推进城市化进程，切实保护农民根本利益，而且是贯彻《物权法》平等保护原则的客观要求。 3．坚持疏导结合的原则 对小产权房问题要历史地、辩证地看，既要看到其不合法性，违背了《土地管理法》、《城乡规划法》等相关法律规定，也要看到其积极意义和现实合理性，即在一定程度上解决了城市中低收入阶层的居住需求，也使农民分享到了城市化快速发展过程中土地增值的收益。仅仅简单地采取强制停建、强制拆除、没收和断水断电等“堵”的措施，并不能从根本上解决小产权房问题。 必须从各地实际出发坚持疏导结合，既要充分发挥政府“有形的手”的作用，合理引导、健全机制、加强监管，尽快抓紧进行相关配套法律、法规的制定和完善工作，切实加强和改进房地产市场调控能力，坚决防止违法乱建规模和范围扩大，同时也要尊重市场经济规律，充分发挥市场机制在房地产市场资源配置中的基础性作用，促进房地产市场健康稳定发展。要让农民切