房地产价值评估w案例.doc

实验目的： 掌握房屋建筑物评估方法在评估实务中应用技能与技巧。 实验内容： 评估土地的价值 评建筑物的价值 问题思考： 1、除了成本法、市场法、收益法，还有哪些方法还可以用来评估房地产的价值。 2、市场法适用于哪些房地产项目的评估？ 3、收益型房地产有哪些？ 4、非标准厂房通常可以采用什么方法来进行评估？为什么？ 房地产评估案例 房地产评估案例1 案例： 评估对象为××有限公司位于×市××开发区××路××号工业用地（土地为出让）。该公司因需以评估对象土地向法院提供财产担保，委托××评估机构对该土地的公开市场价值进行评估，评估基准日为2013年2月21日，试估该土地的价值。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于×市××开发区内的工业用地。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的资料及估价师实地查勘，估价对象状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：2006-04-05至2056-04-04止 土地总面积：29,032 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于×市××开发区××路××号，土地等级属×市基准地价十级地段。距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价土地利用状况 估价土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）基础设施状况 估价对象上基本生产、生活设施完善。 （2）交通条件 估价对象距×大桥30公里，距×机场52公里，距×火车站45公里，距×国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。 2、区域因素 估价对象所在的××区位于×市的南翼，×湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是×市的南大门。 3、市场背景分析（略） 二、评估技术说明 本次估价，选择了与估价对象条件类似的三个交易案例作为比较实例。 （1）估价对象和交易实例土地因素条件描述见表1。表1 土地比较因素条件说明表 对象 因素条件 待估土地 实例A ××工业区 ××镇土地 实例B ××开发区 土地 实例C ×× 工业开发区 土地区域等级 十级 十级 十级 十级 交易日期 2013.2 2013.2 2013.2 交易单价(元/m2) 210 190 180 交易情况 正常 正常 正常 区 域 因 素 道路级别 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 主干道××公路 产业聚集度 较高 一般 较高 较小 距火车站、机场、码头距离 距火车站较远，机场、码头较近 距火车站较远，机场、码头较近 距火车站、机场较远，码头较近 距火车站较远，机场、码头较近 环境状况优劣度 较好 较好 较好 较好 个 别 因 素 容积率 小于1 小于1 小于1 小于1 使用年限 假设50年 50年 50年 50年 宗地自然条件 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 地势平坦 适于建厂 宗地临路条件 临主干道 临主干道 临主干道 临主干道 宗地面积 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 较大，适宜建 大型厂房 宗地形状 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 矩形较规则 市政配套 齐全度 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” 红线外 “六通一平” （2）编制比较因素条件指数表 以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将交易实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应的指数，详见表2。 表2 土地比较因素条件指数表 比较因素 待估房地产 实例A 实例B 实例C 交易日期 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 区 域 因 素 道路级别 100 100 100 100 产业聚集度 100 97 100 95 距火车站、机场、码头距离 100 102 100 102 环境状况优劣度 100 100 100 100 个 别 因 素 容积率 100 100 100 100 使用年限 100 100 100 100 宗地自然条件 100 100 100 100 宗地临路条件 100 100 100 100 宗地面积 100 100 100 100 宗地形状 100 10