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公积金将成重要楼市调控工具日前，国家统计局公布了2月份70个大中城市的房价走势，诸多媒体与专家皆表达了悲观态度，比如典型的媒体主标题是：70个城市房价无一上涨。房价走势果真如此糟糕？在我看来不一定！首先，准确解读数据。同样的数据，在不同人的眼中，却有不同的视角与结论。2月份70个城市中，新建商品住宅价格确实全都跌回到了一年前。平均来看，2月份70个城市房价同比下跌6%，创出2005年有此指标以来的最大跌幅。但很多人并不懂，这是一个滞后的指标，而领先指标是环比。2月份，70个城市中有66个城市房价环比下跌，也就是说他们的房价水平低于1月份。但去年9、10月份环比下跌的城市数量更多，为69个。平均来看，去年8月70个城市的环比下跌1.2%，其后跌幅连续四个月收窄，而今年1月份和2月份持平，跌幅为0.5%，反映了房价短期动态的环比跌幅早已于去年三季度见底，当前已略有好转，但尚未反转。环比先企稳，同比后企稳。因此，2月份70个城市房价同比跌幅继续扩大，并非当前楼市进一步降温的表现，而只是统计指标的特殊内涵，并不为多数人所知。今年“两会”期间及其后这段时间，国家层面暂无重大房地产政策出台，但关于政策放松的消息却一直在频传，尤其是有关公积金的政策，甚是惹人关注。比如，北京公积金中心日前回应，北京现行政策中针对90平方米以下的房屋，首付款要求为两成;上海也在研究大幅提高住房公积金个人贷款限额，拟调整为单人可贷70万元，之前则是40万元，每户最高可贷140万元，之前则是80万元。虽然，早在2010年国家政策就有规定，首套商业性贷款首付最低三成，而建筑面积在90平方米（含）以下的首套房，首付最低要达到二成。很多人以为，广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政，实际是一种误解。但是，多地二成首付如今再度提上议程，显然是对公积金政策有所放松。为什么各地纷纷选择在现在这个时间点上放松公积金政策？首先，2015年房地产政策有必要继续放松。近日公布的数据表明，2015年经济开局偏低。全国固定资产投资增幅已经由2014年的15.7%，降至2015年1-2月的13.9%;消费品零售增幅，也由2014年的12%，降至1-2月的10.7%。日前公布的3月份汇丰制造业PMI初值只有49.2，创近11个月来新低，处于收缩区间。其次，目前的房地产数据，比总体经济数据还要更糟糕。据统计，今年1-2月份，全国房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等，都差于2014年1-12月份。虽然其中有与去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关，但仍表明全国房地产市场并未企稳，仍然对经济增长构成了负面影响。而在官方的表述上，其实也已经初露端倪。今年“两会”上，李克强总理在政府工作报告中提出：“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”这是时隔六年之后，政府工作报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。近日还有媒体报道，高层已经在密切关注楼市出现的问题，要求住建部等部门尽快研究对策，做好政策储备，稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策，正等待合适的时机推出，其中就包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。谁都知道，个人房贷政策包括两部分。一部分是商业性房贷，一部分是公积金贷款。其中，商业性房贷是主导，但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下，商业银行在商言商，为了维护自身的商业利益，并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者，尤其是不愿意降低房贷利率。与商业性房贷不同的是，公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益，主要是由政府操控，便于根据官方意愿进行调整，而且利率远较商业贷款利率优惠。当前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了一个6.8折。因此，住建部和各地政府，都在积极筹划降低公积金贷款门槛，通过满足和刺激合理的住房需求，稳定房地产市场和经济。但是，目前看，由于商业银行落实不给力，公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求，同时在其他政策暖风频吹之下，今年一二线城市的楼市复苏大局已定。作者简介：杨红旭，上海易居房地产研究院副院长，知名房地产政府咨询专家、企业战略咨询专家、地产专栏作家，掌握上海、北京、南京、无锡、武汉等十几个热点城市近百个楼盘或接触或参与或操盘，为中房协《全国住宅市场供需结构调查研究》、住建部《科学研判我国房价泡沫，完善房地产宏观调控》等课题组组长。4