项目l工程验收的案例分析.docVIP

房地产建设中工程验收的控制案例分析 会议时间：2009年 4月10 日 星期 六 会议地点：华建会议室 主讲人： 徐人杰 整理人：陈文辉 部 门： 策划部 与会人员：徐人杰、罗正隆、陈文辉、方硕、茅俊、金瑾、许燕 主讲内容：项目完工阶段验收事项在房地产管理的操作过程中需注意的问题主要包括以下几个方面： 一、工程项目的质量验收的内容； 二、验收中分项、分部工程的划分； 三、消防验收（举例）； 四、竣工验收及综合验收； 一、工程项目的质量验收的内容 在工程项目的建设过程中，对工程项目的质量验收包括三方面，即政府的质量验收、施工单位的质量验收和社会监理单位的质量验收。政府对工程项目的质量验收，主要侧重于宏观的社会效益，贯穿于建设的全过程，其作用是强制性的，其目的是保证工程项目的建设符合社会公共利益，保证国家的有关法规、标准及规范的执行。政府对工程项目的质量验收，在决策阶段，主要是审批项目的建议书和可行性研究报告，以及项目的用地和场址的选择等；在设计阶段，主要是审核设计文件和图纸；在施工阶段以进行不定期的质量检查为主，核定工程项目的质量等级，并参与工程项目的验收。目前，施工阶段政府质量验收的职能主要由质量监督机构来实施。 施工单位对工程项目的质量验收是受工程承包合同制约的，施工单位必须按合同要求完成工程项目，提交建设单位所需要的工程产品。为此，施工单位在施工过程中要建立和健全质量保证体系，并使之行之有效，以保证产品的质量。 虽然施工单位的职责行为已由承包合同所界定，但是也不能排除施工单位在追求自身利益的情况下，忽视了工程项目的质量。为了使工程项目能达到要求的质量标准和使用功能，在施工过程中建设单位还必须对工程项目的质量进行监督和检查。但由于现代工程的复杂性，建设单位依靠自身的力量往往无法对工程项目进行监督与管理，必须委托内行的专业监理机构，即社会监理机构，代表建设单位对工程项目的质量进行监督和验收。所以监理单位的任务就是对施工单位的工程质量进行监督认证，以满足建设单位所提出的质量要求，这对施工单位来讲是具有制约性的。 由引可见，在工程项目实施的过程中，政府的质量验收、施工单位的质量验收和社会监理的质量验收是相互关联的，但三者又均是不可缺少的。 二、验收中分项、分部工程的划分 工程项目由于建设规模大，投入多，工期长，技术复杂，牵涉的内外关系（协作单位）多，所以工程项目的建设必须分阶段、分步骤逐步来完成。各阶段、各项工作必须顺序依次进行，相互之间的顺序关系不可违反，否则将会给工程项目的建设造成不必要的损失。为了方便工程的验收管理，根据工程特点，需要把工程划分为分项、分部和单位工程。 （一）分项、分部工程的划分： 建筑工程分项、分部工程的划分应符合以下规定： 分项工程：按主要工种工程划分。如：砌砖工程、钢筋工程、玻璃工程等。 分部工程：按建筑的主要部位划分。分为地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程，门窗工程、装饰工程、屋面工程等。 多层及高层建筑工程中的主体分部工程必须按楼层（段）划分分项工程，单层建筑工程中的主体分部工程必须按变形缝划分分项工程，其它分部工程的分项工程也可按楼层（段）划分。 建筑设备安装工程分项、分部工程的划分应符合以下规定： 分项工程：按用途、种类及设备组别等划分。例如，室内给水管道安装工程、配管及管内穿线工程、通风风管及部件安装工程、电梯导轨组装工程等。 分部工程：按工程的种类划分。分为建筑采暖卫生与煤气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程、电梯安装工程等。 （二）单位工程的划分 建筑工程和建筑设备安装工程共同组成一个单位工程。 新（扩）建的居住小区和厂区内，室外的给水、排水、供热、煤气等建筑采暖卫生与煤气工程组成一个单位工程；室外的架空线路、电缆线路、路灯等建筑电气安装工程组成为一个单位工程；道路、围墙等建筑工程组成为一个单位工程。 三、消防验收 消防验收的工作主要分为工程验收和资料验收两大块。 工程验收内容： 电： 验收条件： 高压配、变电设备安装完工后，安装工程商配合开发商报装强电，强电到高压配电室； 低压配、变电设备安装完工后，物业公司配合开发商报装小区用电，或选择双回路或选择备用发电机房，报装通过即可报消防验收。 验收内容： 土建：高、低压配变电机房的相关标高、散热、电缆沟、排水沟及门窗（门窗可视大小在设备安装完成再装）； 设备：高、低压配变电设备、路由管线、消防报警联动设备； 水： 验收条件： 也是相关土建工程完工后进行设备进场安装，安装完成后安装工程商配合开发商报装并调试，最后报申请消防验收； 取水接口必需要2路，一路生活用水接口，一路消防用水接口； 超高层建筑必须做设备转换层。 验收内容： 土建：水泵房、消防水池、生活水池的相关标高、散