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近期房地产市场状况和政策变动 　　房产篇 　　开发投资和新开工面积双双回落 　　受市场信心不足、信贷持续收紧、销售低迷蔓延和风险控制等因素影响，当前我国房地产开发速度趋缓，开发投资额和新开工面积年度同比增速已双双逐级回落，房地产行业发展速度降到历史较低水平。 　　从房地产开发投资增速来看，市场增速持续下滑，2014 年 1-5 月全国房地产开发投资 30，739 亿元，同比名义增长 14.7%，增速较去年回落 6 个百分点。其中，住宅投资 21，043 亿元，占房地产开发投资的比重为 68.5%，增速 14.6%，较去年同期回落 7 个百分点。 　　从月度数据来看，房地产开发投资增速不但连续下跌，而且下跌速率没有明显缓解的迹象，达到 2008年金融危机以来的最低点。 　　从新开工面积来看，市场回落态势更为明显。2014 年 1-5 月全国房地产新开工面积 5.99 亿平方米，同比下跌 18.6%，其中住宅新开工面积 4.26 亿平方米，同比回落 21.6%，均创下 2002 年以来前五月新开工面积最大跌幅。 　　商品房销售低迷，待售存量创新高 　　2014 年上半年全国商品房销售面积和销售金额双双呈负增长，且降幅存在继续扩大的趋势。 　　从数量上看，1-5 月份，商品房销售面积 36，070万平方米，同比下降 7.8%，其中住宅销售面积下降9.2%；商品房销售额 23，674 亿元，下降 8.5%，其中住宅销售额下降 10.2%。 　　从增速趋势看，涨幅收窄、增速逐渐放缓趋势尤为明显，而且 2014 年以来，商品房销售额的下跌速率已经超过商品房销售面积下跌速度，价格深度调整的步伐明显加快。 　　从库存来看，房地产待售面积持续走高。截至 6 月底，上海易居房地产研究院监测的 35 个城市新建商品住宅库存总量为 26，218 万平方米，环比增长 2.8%，同比增长 22.9%。库存再创历史新高。6 月份市场成交继续低迷，库存面临“压力山大”的窘境。 　　房价环比由涨转跌，同比继续回落 　　自 2014 年 2 月以来，受信贷紧缩、消费者观望情绪加重等因素影响，大中城市房价增速放缓。2014 年1-5 月份，全国商品房成交均价同比下降 0.7%，房价开始出现微幅下降。5 月份，70 个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅 0.16%，是自 2012 年 6 月份以来首次由涨转跌；同比涨幅 5.6%，相比 4 月份大幅回落 1.2 个百分点。70 个大中城市中，与 4 月相比，5 月价格下降的城市有 35 个（相比上月数量增加 27 个），持平的城市有 20个，上涨的城市只有 15 个（相比上月数量减少 29 个）。 　　从中国城市住房价格 288 指数来看，一手房价格指数自 2012 年 7 月以来，在经历了 21 个月的持续上升后 4 月份首次出现下跌，5 月继续下跌。6 月，中国城市住房（一手房）价格 288 指数为 1097.2 点，较上月下降 0.7 点，环比微跌 0.06%，跌幅较上月扩大 0.03 个百分点，同比涨幅继续收窄至 5.33%，全国一手房价格指数连续三个月出现下跌。 　　土地篇 　　土地成交总量萎缩，市场低迷 　　2014 年上半年土地市场逐渐低迷，成交量明显萎缩，且呈现出持续的态势。 　　根据 CRIC 研究中心上半年监测的数据，从成交量来看，其监测的 100 个城市经营性用地成交建筑面积29，598 万平方米，同比下降 26%，其中住宅用地成交建筑面积 22，805 万平方米，同比下降 22%。 　　从市场变化态势来看，自 3 月份以来，土地市场成交规模环比回落 33.5%，同比大幅下降 37%。一季度经营性用地成交建筑面积 19，215 万平方米，同比减少13.8%。5 月份经营性用地成交建筑面积 3704 万平方米，达到 2010 年以来月度最低值。二季度经营性用地成交建筑面积 10，383 万平方米，同比减少 41.4%，降幅较一季度有明显扩大。 　　从各级城市成交规模表现来看，一线在萎缩，二线明显萎缩，三四线城市由于房企转向一二线城市和地产整体的冷清，继续延续去年走冷的趋势。随着市场行情的持续恶化，预计未来更多二线城市甚至一线城市的成交量会进一步收缩。在成交价格方面，二线和三四线城市的平均楼板价增幅明显低于一线城市，且差距不断扩大。 　　溢价率持续下降 　　根据 CRIC 研究中心上半年监测的数据，2014 年上半年全国 100 个城市经营性用地的总溢价率为15.2%，同比微降 0.9 个百分点。受房地产市场趋冷的影响，全国土地市场低溢价及底价成交现象扩大。 　　从各级城市来看，一线城市土地稀缺，市场依然坚挺，上半年经营性用地溢价率同比增长 3.7