商业地产前期策划分析.pptx

世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报昆明世博新区开发建设有限公司前 言 2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。 2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调研报告》。成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。Contants01 昆明房地产市场现状02 昆明市房地产区域市场分析03 项目宗地分析04 项目开发方向建议05 单一业态开发经济测算与比较分析06 开发强度弹性分析 07 满容开发业态配备建议08 满容开发现金平衡分析09 方案优选第一部分昆明房地产市场现状昆明一级市场表现2011-2013年昆明土地成交放巨量，以拍地至开发上市时间1-2年推算，二级市场供应洪峰体现在2012-2015年，2014-2015年开始土地供求锐减，将减轻2016-2017年市场供应压力注：数据来源于昆明市国土资源局昆明一级市场表现昆明市土地成交以住宅为主，商业占比较大，由土地市场成交情况可大致推算未来1-2年的市场供应情况，由于2014及2015年一级市场成交巨减，预期2016-2017年新增供应压力不大，主要面临库存去化压力注：数据来源于昆明市国土资源局昆明二级市场分析自2012年开始，市场供大于求的局面持续存在，商品房存量过巨，进入去库存时代高库存时期，市场供求关系严重失衡注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明二级市场分析昆明市商品房高库存的压力凸显，在全国市场普遍开始转暖的大环境下，昆明市场表现仍显疲软自2010年以来，昆明商品房市场供大于求的局面开始长期存在，在此压力下市场供应与成交量仍节节攀升，一方面反映出了强大的内生动力；而在乐观的同时，商品房静态存量也达到了2200万㎡的惊人数字，是昆明两年的去化量总和！注：数据来源于昆明市房产信息中心昆明二级市场分析近期市场成交较为平稳，进入传统“金九银十”销售旺季，市场仍无较大起色，预期年终促销将拉动成交量；而商品房成交均价环比下降，市场“以价换量”明显昆明商圈分布现状昆明市主要商圈分布于市中心、南市区及北市区，世博板块内主要存活指向性商业昆明现有商圈分布图市中心：三市街主力商圈，为昆明传统商圈，曾是昆明唯一集中商业区，吸引全市及绝大部分来昆外地人。北市区：片区发展较早，现已形成北辰财富中心、霖雨路及白云路等区域商圈，随重点项目推进，片区商业将有质的飞跃。南市区：南亚风情第一城代表了区域级商业中心的崛起，未来西山万达广场建成将再次完善片区商业配套。西市区：西市区尚无区域级商业中心，人民路壹号广场、保利六合、经典双城等大体量商业项目建成，方能使西市区商业大有改观。东市区：人口密集区处于二环周边，出二环后地势多起伏，人口分布不均，以车市及餐饮等指向性商业为主。东南片区：现有商业多为专业市场，经商人群众多，商业较有活力，生活商业中心集中于世纪城商圈。 世博园板块自身商业匮乏依赖主城及北市区商圈白云路商圈万达广场红星国际商圈专业市场昆明商业发展趋势昆明商业格局本案处于世博板块核心区域，片区植被覆盖较多，整体偏静，且地势起伏，交通条件一般，从主城范围来看属于边缘，不利于人流聚合及大型商业体存活。北辰商圈高新区商圈白云路商圈市中心商圈东市区商圈市中心外扩商圈北京路沿线是昆明发展最密集的商业商务圈。滇池路商圈巫家坝城市副中心南市区商圈南市区是目前昆明新兴商业最为集中的区域，代表了昆明城市的发展方向。世纪城商圈近两年运营商业中心概况昆明近两年开业的商业体以综合MALL为主，体量10万㎡左右，属于区域型商业中心，5万㎡以内的小型MALL目前经营状况不佳欣都龙城银海尚御公园1903昆明广场爱琴海欣都龙城融城金阶云路中心万达广场七彩metown开业时间：2013年12月18日商业体量：8万㎡项目特色：地铁商业、北市区较成熟商圈开业时间：2014年12月20日商业体量：16万平方米项目特色：双MALL形式、业态丰富、红星品牌开业时间：2015年2月5日部分开业商业体量：5万平方米项目特色：城市综合体、城投品牌开业时间：未开业商业体量：4.5万平方米项目特色：邻里商业、街铺与地下商业结合开业时间：2013年10月31日商业体量：12万平方米项目特色：全国知名、全业态覆盖、地标建筑开业时间：2015年3月29日商业体量：3.5万平方