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论农村私房买卖合同的效力 【摘要】 近年来农村私房买卖市场活跃，关于房屋买卖的纠纷也是越来越频繁。是否允许宅基地上的房屋买卖，我国法律规定不甚明确，国务院有关文件则指出城镇居民不得购买农村住宅以及取得宅基地使用权，而《合同法》对合同效力的认定又另有规定，相关规定的不相一致，使农村私房买卖合同的效力，成为历来争论的热点之一。本文从农村私房买卖行为中涉及的不同的法律关系入手，综合分析我国现行立法下有关农村私房买卖行为的法律规范，来探讨农村私房买卖合同效力的问题。 【关键词】农村私房买卖 合同效力 宅基地使用权 Abstract Rural Private trading markets in recent years, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residential use rights in homestead, Contract Law recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start from the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem. Keywords Rural Private trading the effectiveness of contract homestead right of use 引言 近年来，我国经济快速发展，城市化进程不断推进，城市郊区或城乡结合部的农村房屋因拆迁而身价陡增，农村房屋买卖行为大量出现，也因此导致农村房屋买卖合同纠纷激增。不少当事人在利益的驱动下，单方反悔和故意毁约，纷纷向法院提出诉求，对当初以低价卖掉的农村房屋，甚至是已经交付完毕的房屋以房屋买卖合同无效为由而主张返还。此类纠纷如何解决，不仅涉及双方当事人的切身利益，也不仅仅是房屋买卖合同有效抑或无效的问题，它还涉及合同效力认定之后的法律责任与判决执行问题，同时司法判决不同的价值取向也会给民众的行为方式作出不同导向，而且对农村房屋买卖合同效力的认定也关系到我国有关农村土地的政策与相关法律秩序。也因此，对于农村房屋买卖合同效力的认定成为当今的热点问题，北京“画家村”小产房案更是引起社会的广泛关注。社会各界纷纷对此进行探讨，众说纷纭，至今也无法给出一致答案。 在我国目前的司法实践中，通常根据买方身份的不同，将农村私房买卖区分为三种类型：第一类是本集体经济组织的成员购买农村房屋；第二类是其他集体经济组织的成员购买农村房屋；第三类是城镇居民购买农村房屋。对于第一类合同，法院一般认定为有效。第二类合同如果取得有关组织和部门批准的，一般也认定合同有效。而对于第三类合同，在理论和实务中争议较大、纠纷最多，一般为城镇居民向农村集体经济组织成员购买其私有房屋。本文主要探讨这类合同。 一、农村私房买卖合同效力“同案不同判”的司法现状 司法实践中对于农村私房买卖合同效力的认定及处理，全国各地法院的分歧较大，存在“同案不同判”的现象，总体而言，认定合同无效判决的占据多数。 （一）判定合同有效的司法实践 认定农村私房买卖合同有效的判决在目前的司法实践中非常少见。199